请问资产证券化ABS与REITs的不同点是什么呢？感谢！

基础设施reits是依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目。华泰证券投资者教育基地公众号或华泰证券一站式财富管理平台-“涨乐财富通”提供丰富的reits基金系列课程，华泰证券，贴心管家，您想要的都在这里，快点击下方图片加入我们

公开募集基础设施证券投资基金（REITs基金，简称基础设施基金）是指，80%以上基金资产投资于单一基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，同时积极运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上可供分配利润按要求分配给投资者的封闭式基金产品。简单来说，基础设施投资基金是依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过投资基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。其中，基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。

REITs的中文是不动产投资信托基金，所以REITs确实是基金；公募REITs，是特指以基础设施为底层资产，通过公募方式筹集资金，以实现存量基础设施资产“上市”的公募基金。其实就是资产证券化的一种实现形式。

公募REITs即“不动产投资信托基金”他的投资标的包括基础设施，产业园区，公租房产等等，持有该基金，相当于股间接变成了包租公，包租婆，基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。对于股民来说，投资者收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益，REITs分红比例高，单位价值波动性相对较小，产品的底层资产成长性相对较好。对于基民来说，REITs产品以拥有持续，稳定经营现金流的不动产作为底层基础资产，其稳定的分红率类似于债券的派息，表现出债性特点，基础设置REITs基金份额净值会随着基础资产的估值变动在二级市场也会发生波动，类似固收+策略里面的股票配置。对于传统理财用户来说，从资产配置的角度，公募REITs具有一定的固收属性，比较适合追求长期稳定投资收益的稳健型投资者，也比较适合额残棋目标资金的配置，比如养老。扩展资料：REITs施舍哪类投资者？追求稳健收益的投资者之前购买银行，保险，券商理财产品，追求长期稳定，收益稳健的投资者，也比较适合长期目标资金的配置。追求资产配置的投资者炒股太刺激，想要买一点稳定收益的产品来均摊风险，具有资产分散配置需求的家庭。公募REITs投资门槛相对比较低，100到1000元就可以上车，并且具有稳定高比例的分红，但是存续期比较长，如果是场外认购的投资者，又不想持有到期，需要场外转场内之后在进行卖出。

按照定义，公募REITs是一种以发行预期年化收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合预期年化收益按比例分配给投资者的信托基金。而年内即将公布的面对个人投资者的方案，目前按照设想，一只公募REITs将投资两个不动产；或者一只公募REITs投资一个不动产，但基金净资产的50%以上都用于投资该不动产，剩余的资产用于投资股票或者债券。具体方案，还等其正式出炉。公募REITs有这3大优势1、让老百姓能够享受不动产收益。相较于其他投资理财产品，公募REITs令老百姓有机会享受不动产收益。因为老百姓投资住房相关的公募REITs的话，就有望实现不买房胜似买房的投资收益，可以说或许比买房还要划算，毕竟买房的成本那么高，这一点就足够吸引老百姓来投资了。2、投资回报率高。公募REITs中，不动产90%以上的收益将由REITs投资者享受，长期投资的回报率就相对很高了。虽然还有一部分资金会投资于股票或者债券，会有一定的风险，但由于资金占比并不会太高，因此，总的投资回报率还是相对很高的。3、市场巨大。随着“租售并举”试点在全国各城市深化推进和住房资产证券化相关政策的推进，我国住房租赁领域的资产证券化和REITs规模或将超过万亿。如此大的市场，对于老百姓来说，隐藏的投资机会也是巨大的，可以说是一个黄金机会。

1.REITs全名：Real Estate Investment Trusts，翻译过来房地产投资信托。从字面来看就可以理解它来自于房地产（Real Estate）领域。它是通过发行证券的方式募集投资者的资金，并由专门管理机构进行不动产的投资与管理，并将资产的基础收益和资产升值收益按照协议比例分配给投资者的一种契约型或公司型的基金。2.从定义来说，REITs是基于资产经营的收益和资产升值的收益，通俗来讲是将资产收益的享有权通过信托基金的方式转让给投资者，因此最核心的部分就是资产。REITs涵盖的资产对象包括购物中心、写字楼、酒店、长租公寓（以上均为上市房企的主要持有资产构成要素），以及交通运输、工业物业、环境和公共设施等基础资产（图1）。而此次证监会下发的通知和指引，针对的对象主要就是基础资产或者叫基础设施领域的REITs。3. REITs的底层资产类型说起来简单，但操作层面上，公募REITs的落地，不仅涉及到寻找优质的标的物，还有架构设置、税收政策、退出条件等许多内容需要具体敲定，其中牵扯的专业面比较广，我认为这也是此次以相对非市场化的基础设施来作为试点的一个重要原因。拓展资料1.REITs诞生于美国，兴盛于欧美和日本、新加坡、香港等发达国家和地区，到今天全球已有41个国家或地区推出了REITs制度。根据NAREIT统计数据，截止2018年底，美国REITs市值11，236万亿美元，是全球最大的市场；欧洲REITs市值2291万亿美元，亚洲RETIs市值2178万亿美元，大洋洲1615万亿美元。REITs相关的海内外发展历程在网上比比皆是，在此暂时不花大的笔墨去描述，有兴趣的读者可以去翻看一下。当然如果有人感兴趣我会专门梳理。而相比海外，中国大陆的REITs推动进程相对缓慢，从2002年诞生至今，走过了18年的探索历程，才终于迎来公募REITs的试点性文件，过程当中虽然类REITs产品发展态势积极，但始终没能踏上公募的领域。此次以基础设施领域作为探脚石，其实是“箭在弦上，不得不发”：2.因为“新冠”疫情的影响，长达10年的经济高速增长趋势被打破，而全球疫情继续猛烈冲击着出口、外贸，对经济的影响是长期的。今年是十三五收官年，保住经济增长必然是当前要务；3.消费不景气，利率下行压力较大，拉动经济的三驾马车（投资、出口、消费）损失其二，不得不通过加大基础设施投资提振经济，而政府财政压力和降杠杆的压力同时存在，必须扩大资金来源；4.19年城镇化率已达60%以上，随着城镇化进程进入后半段，房地产市场进入存量时代，资产运营发展壮大。地产企业面临疫情和经济下行冲击下，也急需盘活存量资产，减少资金占压，因此业内对公募REITs的呼声早已铺天盖地。以上几点虽然看起来像是阶段性需求，但其实也是结构性改善的重要需求。一方面政府资金来源结构得到改善，另一方面房地产企业的资金及经营、资产结构得到优化。这才是真正的发展REITs动机，也是张弓拉弦的“手”，前面三点，无非是帮着搭了把箭。相信公募REITs借助此次的试点工作，一定会在近期有更大的发展空间。

一、什么是REITs房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。二、REITs的分类REITs因为是一种信托型基金，所以其有着以基金方式划分的类别，即权益型和抵押型权益型REITs，直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润，当前全球大部分REITs都属这一类。抵押型REITs，将募集资金以金融中介的角色，透过贷款给房地产开发商、经营者赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券，放在投资组合贷给房地开发经营者。三、我国现有的REITs1、准私募房地产信托基金:先有资金池 后投项目 　　在REITs呼之欲出之际,信托公司联合房地产商推出了一些基金化运作的房地产信托产品。先有资金池,再投具体项目是近年信托公司创新的类REITs产品。 　　平安信托最近推出一款“平安财富·睿石房地产投资(信托)基金”。其投资范围将涵盖房地产市场以及房地产相关领域金融市场。 　　结构分析:某股份制银行私人银行部产品经理对记者表示,目前已经存在的房地产信托投资基金与真正意义上的REITs还有相当大的区别,如果一定要跟REITs比较,那只能是部分相似。这种信托基金实质上类似于主要投向房地产行业的私募基金。 　　风险:普益财富研究员魏可向记者表示,此类产品一般采用分级设计,采用分级设计的信托产品,对于优先受益人来说,产品采用的结构化设计相当于受托人可以更大的折扣率处置标的公司股权,这就降低了处置股权的难度。但是,处置股权将使受益人无法按时获取信托收益。另外若回购方违约,仅可通过处置股权一种方式保障受益人利益,途径单一,也增大了产品投资风险。 　　收益:信托公司人士透露,这类与私募基金类似的房地产信托产品多数属于承诺型产品。信托公司承诺投资者寻找合适项目进行投资。投资者的钱并不用马上打到信托公司账上,而是先付一部分定金,等到具体项目确定后,投资者所投的钱才会全部到账。如果信托公司采用的是这种方式,那么投资者在等待项目期内还可以运用这笔资金进行其他短期灵活投资,降低资金的流动风险。目前房地产信托产品的年收益率在7%-10%之间。 　　适合人群:房地产信托产品收益较高,投资标的区商业业态发展、经营态势和商业收入的稳定性变动都可能影响信托计划的资金和收益偿付,适合风险承受能力强的投资者。 2、银监会抵押型REITs:非上市流通 或面向机构投资者 　　去年8月,由银监会联合央行草拟完毕并负责解释的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》已经基本勾勒出这一款式REITs的雏形。从公开资料看,银监会版本的REITs类型属于抵押型。 　　以浦东新区上报的REITs方案为例。发起公司为陆家嘴(600663)集团、张江集团、外高桥(600648)集团、金桥集团等浦东4家国有企业,这4家企业将提供年租金收入可达4.7亿元的工业地产,把这些物业未来10年的租金收益权打包设立信托,然后由发行人委托主承销商,在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证,募集资金总额将达35亿元。 　　结构分析:用益信托工作室首席分析师李旸表示,这四家地产公司作为信托发起人,将这些商用物业的租金收益、按揭利息等作为标的委托主承销商募集基金。投入基金的投资者获得该信托的每年租金收益、按揭利息等收益凭证,每年按份额分得租金和贷款利息收入。地产公司则可继续持有物业的所有权。期满后地产公司再将物业回购。 　　风险:北大纵横管理咨询集团合伙人、房地产专家张健表示,从目前公开出来的REITs方案来看,这些产品几乎没有风险。原因是这些地产很早就被地产商买下来,租金早以比买入时上涨多倍。 　　收益:由于国内REITs还没出来,在国内没有先例可参考。由于收入一部分是贷款利息,因此利率变化对其影响极大。而投资项目的租金收入情况则要看经济环境以及个体项目素质。投资者可以调查公司的房地产目前租金与市场水平的差距,项目的素质(如地段和租户的背景等)是否良好等。 　　投资者群体:业内分析,银监会版本的REITs可能会屏蔽风险承受能力过低的个人投资者,主要面向国内金融机构,保险资金也可能列入其中。 3、上交所权益型REITs:上市交易 关注资产评估价值 　　上交所正在研究的权益型REITs是可上市的品种。相关人士预计初步方案将在今年下半年成型,且权益型REITs的交易地点已基本确定为上海证券交易所。 　　这种版本的REITs可以参考国内企业在海外发行上市的产品。如长江实业发起、在新加坡上市的置富REITs,是亚洲第一只跨国REITs(第一个持有香港资产的新加坡房地产投资信托),共集资19.9亿港元。 　　结构分析:权益型R EIT s发行人向投资者募集资金,随后用于收购写字楼、购物中心等,这些经营性物业所产生的租金收益等现金流会按投资比重分配给投资人。REITs可直接持有物业,也可透过特殊目的公司(SPV )持有物业。 　　风险:张健表示,投资REITs之时,投资者要关注宏观经济的指标。当失业率增长了,GDP增长下滑了,租金收入下滑了的时候就要警惕了。如果长期的经济循环是出现下滑的情况,对于REITS的投资就有潜在的风险了。 　　由于可以上市,REITs在二级市场的买卖价格可能会与评估价值有所偏离。当买卖价格高于或低于评估价值很多时,投资者就需谨防市场风险。 　　收益:REITs红利回报率一般在7%-8%。回报主要是租金和资产升值。但在二级市场上,REITs价格的波动受买卖供求关系影响会偏离评估价值。这跟买卖股票并无差异。从国内房地产到海外发行上市的REITs最近三年的回报来看,股息回报率基本维持在6.5%～7.5%之间浮动。按照相关规定,REITs必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。 　　适合人群:海外案例看,REITs面向大众发行,主要是对REITs有所了解的稳健型投资者。

1、REITs的英文是RealEstate Investment Trust，主要用于投资房地产和基础设施资产，可以简称为“不动产投资信托”。REITs产生于20世纪60年代的美国，通过公司、信托或其他组织形式募集资金并投资于具有稳定收入的房地产、不动产及基础设施资产，由专业的机构进行管理，并将大部分收益分配给投资者，使得中小投资者有机会参与大规模不动产投资，将不动产市场与资本市场有效结合。2、基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

reits一般是采取封闭式管理,存续期,是指reits基金运营的时间。封闭式基金(close-end funds)是指基金的发起人在设立基金时,限定了基金单位的发行总额,筹足总额后,基金即宣告成立,并进行封闭,在一定时期内不再接受新的投资。基金单位的流通采取在证券交易所上市的办法,投资者日后买卖基金单位,都必须通过证券经纪商在二级市场上进行竞价交易。封闭式基金是有存续期的,就是他在哪一段时间可以继续存在,当存续期结束以后,将被清算。比方说某个基金的存续期是到08年1月1日,那么当这个时间到来的时候,基金将卖出手上的股票,变成现金,按净值扣除相关费用以后分给基金持有人。但是现在的封闭基金普遍都是采用了转开放的方式,实际操作中现在没有被清算的,以前曾经有过,我记得君安受益就被清算了,你可以在网上找他当时清算的资料。经过证监会批准设立的封闭式基金,其存续期不得少于5年。封闭型基金有一定的期限,期满后,投资者可按持有的份额分得相应的剩余资产,在封闭期内还可在交易市场上变现。具体情况请按你所购买的基金的招募说明书办理。封闭式基金是指在存续期内基金份额固定不变、在交易所上市交易但不开放申购赎回的基金。主要有以下几个特点：1、可上市交易。基金份额在交易所上市,投资者可通过任意证券公司以撮合成交价格买卖基金份额；2、存续期内不能申购、赎回。封闭式基金通常有5－15年的存续期,存续期满后基金管理人将召集持有人大会商议后续事宜（终止、续期或转换为开放式基金）。

房地产信托投资基金。定向REITs即房地产信托投资基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。优势是通过资金的集合为中小投资者提供了投资房地产业的机会，专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险，投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。

公募REITs就是基础设施REITs，是一种将基础设施资产证券化的投资产品。REITs，又名不动产投资信托基金，是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。本质是基金，收益依赖于基础设施项目运营所产生的收入。

什么是REITs基金？REITs是一种信托基金，全称是房地产投资信托基金，是将房地产证券化的一种重要手段，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。简单来说，相当于有基金经理找了一群投资者，用募集来的钱投资房地产或者基建项目，这些项目会产生一定的回报，比如租金，在扣除了基金经理管理费等等后，将赚到的钱分给大家。这个基金经理则是REITs管理公司，其工作是管理该房地产信托基金，并向其股东征收管理费，扣除相关费用后，向股东定期发放分红。如果管理得当，这些房地产投资项目可以得到可观的固定收益。REITs的目的是将流动性较弱的商业地产转变为流动性较强的证券资产，而REITs的主要收益来源是不动产产生的现金流：租金以及未来资产增值的部分。不过REITs并不局限于投资房地产，这次我国首批公募REITs专注于基础设施，涵盖收费公路、产业园区、垃圾污水处理和仓储物流四大领域。REITs有哪些特点？1、流动性较强：REITs将完整物业资产分成相对较小的投资单位，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。2、资产组合：REITs大部分资金用于管理能产生稳定现金流的物业资产投资组合，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。3、税收中性：不因REITs本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予REITs产品一定的税收优惠。4、积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程;同时，和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。5、收益分配：REITs一般将绝大部分收益(通常为90%以上)分配给投资者，长期回报率高，与股市、债市的相关性较低。6、低杠杆：同房地产上市公司一样，REITs同样是杠杆经营，但杠杆较为适中，美国的REITs资产负债率长期低于55%。

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。1、权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权，权益型 REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是 REITs 与传统房地产公司的主要区别在于，REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。2、抵押型 REITs 是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。3、混合型 REITs 顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型，而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%，并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性。应答时间：2020-12-24，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。 [平安银行我知道]想要知道更多？快来看“平安银行我知道”吧~ https://b.pingan.com.cn/paim/iknow/index.html

瑞思即REITs，是一种具有债权性质的股权投资。是能够在证券交易所上市的标准化可流通的金融产品。出租收入或物业出售升值的收入是其主要来源，周期通常在8~10年。REITs的运作方式是负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营，然后把收入的大部分分配给投资者。拓展资料基金，英文是fund，广义是指为了某种目的而设立的具有一定数量的资金。主要包括信托投资基金、公积金、保险基金、退休基金，各种基金会的基金。从会计角度透析，基金是一个狭义的概念，意指具有特定目的和用途的资金。我们提到的基金主要是指证券投资基金。分类根据不同标准，可以将证券投资基金划分为不同的种类：（1）根据基金单位是否可增加或赎回，可分为开放式基金和封闭式基金。开放式基金不上市交易（这要看情况），通过银行、券商、基金公司申购和赎回，基金规模不固定；封闭式基金有固定的存续期，一般在证券交易场所上市交易，投资者通过二级市场买卖基金单位。（2）根据组织形态的不同，可分为公司型基金和契约型基金。基金通过发行基金股份成立投资基金公司的形式设立，通常称为公司型基金；由基金管理人、基金托管人和投资人三方通过基金契约设立，通常称为契约型基金。我国的证券投资基金均为契约型基金。（3）根据投资风险与收益的不同，可分为成长型、收入型和平衡型基金。（4）根据投资对象的不同，可分为债券基金、股票基金、货币基金和混合型基金四大类。基金形式最早的对冲基金是哪一支，这还不确定。在20世纪20年代美国的大牛市时期，这种专门面向富人的投资工具数不胜数。其中最有名的是本杰明·格雷厄姆和杰里·纽曼创立的格雷厄姆·纽曼合伙公司基金。2006年，沃伦·巴菲特在一封致美国金融博物馆（Museum of American Finance）杂志的信中宣称，20世纪20年代的格雷厄姆·纽曼合伙公司基金是其所知最早的对冲基金，但其他基金也有可能更早出现。在1969—1970年的经济衰退期和1973—1974年股市崩盘时期，很多早期的基金都损失惨重，纷纷倒闭。20世纪70年代，对冲基金一般专攻一种策略，大部分基金经理都采用做多/做空股票模型。70年代的衰退时期，对冲基金一度乏人问津，直到80年代末期，媒体报道了几只大获成功的基金，它们才重回人们的视野。20世纪90年代的大牛市造就了一批新富阶层，对冲基金遍地开花。交易员和投资者更加关注对冲基金，是因为其强调利益一致的收益分配模式和“跑赢大盘”的投资方法。接下来的十年中，对冲基金的投资策略更加层出不穷，包括信用套利、垃圾债券、固定收益证券、量化投资、多策略投资等等。21世纪的前十年，对冲基金再次风靡全球，2008年，全球对冲基金持有的资产总额已达1.93万亿美元。然而，2008年的信贷危机使对冲基金受到重创，价值缩水，加上某些市场流动性受阻，不少对冲基金开始限制投资者赎回。

通俗就是买瑞思基金。瑞思即REITs，是一种具有债权性质的股权投资，是一种信托基金，所以投资瑞思的意思通俗就是买瑞思基金。瑞思基金全称是房地产投资信托基金，是能够在证券交易所上市的标准化可流通的金融产品。

国内第一支REITs投资基金是 鹏华美国房地产基金什么是REITs基金?REITs是房地产信托凭证(英文Real Estate Investment Trusts)的简称，是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。 REITs的收益来源于租金收入和资产增值，其最大的特点是股息分红。在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。在美国，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。 REITs基金特点相比其他的房地产投资方式，REITs最大的特点是资产质量高。为避免市场波动和空置率上升，REITs偏好购买优质地段的甲级地产，尤其是地标性建筑。且资产负债率也控制在合理水平。同时，因为REITs有明确的法规要求，规定必须把90%的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，所以为了避免红利的上下波动，REITs会倾向于购买优质地段的优质地产。另外，由于REITs在资本市场进行融资，所以在一些大型项目的竞争上有很强的优势，有利于获取比较好地段的资产。REITs的第二个特点是付息率较高。REITs享受税收优待，红利以普通收入、资本利得和返还资本三种形式派发。 从长期历史来看，过去35年REITs的年平均股息率达到6%-8%左右，高于很多其他类别的资产，比如标普500或美国的一些国债、企业债的收益率，为投资者提供稳定的收入来源。我举一个简单的例子：以标普500为例 ，如果对它的历史收益进行拆分，会发现2/3的收益来自价格的变动，1/3的收益来自股息的变化。而REITs情况是反过来的，2/3来自股息的累计增长，1/3来自价格的变化。由此股息对REITs的重要性显而易见。REITs的第三个特点是长期回报好，从长期历史上来看，REITs过去35年的平均收益率接近14%，战胜了绝大多数资产的收益率水平。REITs的第四个特点是和其他资产的关联度比较低，比如REITs和美国标普500指数的关联系数只有0.5 ，和上证综合指数的关联系数只有0.1，所以把REITs放进投资组合可以起到分散风险的作用。REITs的第五个特点是流动性非常好。房地产是一个流动性相对较差的资产类别，变现或交易的手续都比较繁杂且费用较高。REITs的模式使得房地产这种比较难以交易、比较复杂的资产可以在二级市场交易，所以REITs的出现解决了房地产流动性的问题。到目前为止，美国REITs的总市值超过了 5000亿，每天的交易量超过40亿美元，是流动性非常好的市场。REITs的第六个特点是公司治理好。法规规定REITs必须把90%的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，在一定程度上限制了管理层用多余的资金进行对投资者没有意义的活动，降低了委托代理的风险。REITs优良的回报率来自于良好的行业治理。美国机构投资者服务机构 (Institutional Shareholders Services 简称ISS)的统计数据显示，REITs行业是在其追踪监测的24个行业中，公司治理系数(Corporate Governance Quotient 简称CGQ)最高的一个行业。

作者问的是“融资方式的优势” 我觉得问的是企业层面融资为什么用Reits好吧？ 对于不动产投资来说，获取资金才能真正将项目滚动起来，将企业做大做强。虽然进入这个市场门槛并不会很高，但是由于改造需要周期，资金回转也需要时间，目前很多企业基于资金压… 显示全部 作者问的是“融资方式的优势”我觉得问的是企业层面融资为什么用Reits好吧？ 对于不动产投资来说，获取资金才能真正将项目滚动起来，将企业做大做强。虽然进入这个市场门槛并不会很高，但是由于改造需要周期，资金回转也需要时间，目前很多企业基于资金压力，只能做规模较小的改造项目，且等资金回笼后才能继续投资。大部分企业采取以下三种模式来获取资金。第一，股东投资或增信。这种方法的好处在于融资成本低，但是问题是获取的资金仍旧有限。对于投资不动产项目来说，资金来自于股东可以作为初期企业扩大的一种方式，但不能作为长久的资金来源。第二，第二，银行贷款。虽然说银行贷款对企业来说获取资金更加稳定，但即使抛开利率不谈，银行贷款也是有限制的。当企业只有一定的自有资金时，银行所能提供的杠杆不会超过自有资金或者企业所拥有的物业价值。加上投资不动产改造时，房屋产权并不属于投资改造的企业，而仍旧属于原业主，那么这个将要改造的物业也无法作为自有产权抵押物向银行抵押。此外，不动产再生投资企业的贷款往往属于流动性贷款，而由于目前市场的租售比极低，仅靠租金收入很难达到短期内较高的投资收益率，所以短期还款的压力对企业来说也不可持续。第三，基金公司合作。虽然目前很多不动产改造企业尝试与基金公司合作，但是国内基金公司的现状是假股真债。大部分房地产基金公司目前主要向外部发行有抵押物担保的债权。而这个市场上的投资人更趋向于短期回报。当企业无法再短期内产生较高收益时，只能通过不真实的数据提供给投资人。

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。把流动性较低的、非证券形态的房地产投资。直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。REITs的特点在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、REITs长期回报率较高。混合型REITs顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型，而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%，并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性。

我国公开募集基础设施证券投资基金（简称公募基础设施REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

1、理解Reits：Reits，简称“房地产投资信托基金”，也是一种与知名基金原理相同的投资工具。把钱交给基金经理，基金经理选择房地产项目进行投资，比如房地产、基础设施等项目，然后他就可以赚取房地产租金、升值等收益，一起分享这笔钱。2、reits基金的投资门槛并不是很高，有些只需几百或几千就能买到。购买reits基金意味着投资者把钱交给基金经理，然后基金经理会帮我们投资。普通投资者如果想参与REITs，可以通过经纪人现场认购，也可以通过场外直销、代理销售等方式认购。通过经纪渠道购买reits基金的投资者需要先在经纪公司开户。开立证券账户后，需要签署风险揭示书，然后在券商的交易软件中打开基础设施基金业务模块。已开通基础设施基金业务模块的投资者，可在“外汇基金赎回”界面提交认购申请。如果找不到订阅入口，也可以直接搜索元素代码进行订阅。1、 Reits的优势。高回报:它起源于美国，在海外市场表现良好，近20年平均年化收益率为11.3%，而亚洲市场表现更好。2019年在新加坡和日本上市的Reits综合收益率为25%。至于在国内上市的reits，从目前9只公募REITs的募集材料来看，2021年房地产REITs(包括仓储REITs和园区REITs)的现金分红率在4.1%-4.74%之间，而特许经营REITs相对较高，在6.19%-12.4%之间。核心红利。外资reits基金90%的利润都要强制分红。我国首批上市的reits，根据中国证监会发布的reits指引，表明首批申报项目应符合以下四个条件:且稳定盈利3年以上；未来三年分红应大于4%；有专业的团队管理；风险分担。2、 投资门槛低，流动性好购买我们自己的房产不仅困难，而且需要很多钱。Reits是房地产投资工具，通过它我们可以在不需要很多钱的情况下投资好的房地产。Reits类似于股票，属于凭证的一种。如果我们购买股票，我们就成为这家公司的股东。卖公司难，卖股票很简单。而reits相当于购买了房地产的一部分权益。卖房子难，卖reits会很简单。3、 分散风险。中国版reits明确提出排除住宅和商业地产，这可能是对房地产的监管。如果reits资金流入房地产领域，不利于房价稳定。中国版reits专注于基础设施投资，基础设施是拉动经济的三驾马车之一。疫情后期，国内基础设施reits快速推出，可以帮助国家尽快摆脱疫情影响。投资reits意味着投资实体经济。reits成立时，基础设施的原始所有者需要认购20%的reits基金份额，并与投资者分担风险和分红，彻底降低了风险。购买国内房地产投资信托基金4、 该基金的大致内容如下:可在市场内外购买。公募REITs成立后，将不开放认购和赎回，只能在二级市场交易。因此，如果投资者使用的是上市证券账户认购的基金份额，可以直接参与上市交易。但非交易所基金账户认购的基金份额(即通过银行、互联网平台等渠道购买的)应先转入交易所内证券机构，方可参与交易所内交易。国内版Reits投资基础设施。reits与a股、债券、黄金等关系并不密切。它们是固定资产，可以作为家庭的资产配置工具。在未来的通胀时代，reits将取代房地产，成为最重要的资产配置工具。

您好，让我来为大家具体介绍公募REITs。公募REITs采用了“公募基金+资产支持证券”的产品结构，投资者通过购买公募基金投向资产支持证券，间接持有基础设施项目并获得投资收益。一、什么是REITs呢？REITs就是不动产投资信托基金，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。根据基金募集方式的不同，REITs分为公募REITs和私募REITs。我国的公募REITs，是指依法向社会投资者公开募集资金形成的基金财产。通过基础设施、资产支持证券等特殊目的载体，持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国公募为此在证券交易所上市交易。二、公募REITs投向的不动产范围不动产投资信托基金顾名思义，像写字楼、购物中心、高速公路、产业园区等等，都属于不动产的范畴。我国目前公募REITs试点的基础设施项目包括仓储物流、收费公路、机场、港口等交通设施，还有像水电气热等的市政设施、污染治理、信息网络、产业园区等等其他基础设施。须注意的是，暂未将住宅和商业地产纳入试点项目。三、公募REITs有哪些功能和特点呢？REITs的推出，对宏观经济发展意义重大，可以帮助企业快速的回笼资金，盘活存量资产，给市场注入新的动能。此外，也降低了投资者参与不动产投资的一个整体门槛，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。四、公募REITs产品的结构特点1、80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。2、基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体，取得基础设施项目完全所有权或经营权力。3、基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定性收益为主要目的。4、采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。五、公募REITs与普通公募基金又有什么样的区别呢？用一句话来总结，就是公募REITs也是公募基金的一种，只不过，在投资标的、发行定价以及市场波动等方面，与其他的公募基金产品有一些不一样。具体来讲，1、投资标的不一样，公募REITs是限定主要投资于不动产的基金。上文也说到了，本次试点的基础设施，主要包括仓储物流、收费公路和机场、港口等交通设施，水电气热等市政设施，还有污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施，不包括的是住宅和商业地产。简单而言，公墓REITs可以让投资者们用较少的资金来参与到大型的基础项目当中，从而分享项目的基础收益和资产升值。而其他公募基金的投资范围，主要是股票和债券、衍生品等等，主要投资于二级市场。2、管理人职责不一样。公募REITs要求管理人参与基础设施项目运营管理，管理人员代替投资者对基础设施项目进行一个监督和管理，从而让项目较好的运营起来，以保障收益得到一个整体的实现。而普通的公募基金则更着重于二级市场的一个整体交易，获取交易收益。3、发行定价不一样。公募REITs像股票一样，通过网下询价的方式确定认购价格，绝大部分普通的公募基金的认购价等于面值一元。

公募REITs就是基础设施REITs。是一种将基础设施资产证券化的投资产品。REITs，又名不动产投资信托基金，是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。我国公开募集基础设施证券投资基金（简称公募基础设施REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目。华泰证券投资者教育基地公众号或华泰证券一站式财富管理平台-“涨乐财富通”提供丰富的reits基金系列课程，

REITS 即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或者受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。涉及reits的投资分析建议您联系持牌投资顾问。

一、什么是REITs房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。二、REITs的分类REITs因为是一种信托型基金，所以其有着以基金方式划分的类别，即权益型和抵押型权益型REITs，直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润，当前全球大部分REITs都属这一类。抵押型REITs，将募集资金以金融中介的角色，透过贷款给房地产开发商、经营者赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券，放在投资组合贷给房地开发经营者。三、我国现有的REITs1、准私募房地产信托基金:先有资金池 后投项目在REITs呼之欲出之际,信托公司联合房地产商推出了一些基金化运作的房地产信托产品。先有资金池,再投具体项目是近年信托公司创新的类REITs产品。平安信托最近推出一款“平安财富·睿石房地产投资(信托)基金”。其投资范围将涵盖房地产市场以及房地产相关领域金融市场。结构分析:某股份制银行私人银行部产品经理对记者表示,目前已经存在的房地产信托投资基金与真正意义上的REITs还有相当大的区别,如果一定要跟REITs比较,那只能是部分相似。这种信托基金实质上类似于主要投向房地产行业的私募基金。风险:普益财富研究员魏可向记者表示,此类产品一般采用分级设计,采用分级设计的信托产品,对于优先受益人来说,产品采用的结构化设计相当于受托人可以更大的折扣率处置标的公司股权,这就降低了处置股权的难度。但是,处置股权将使受益人无法按时获取信托收益。另外若回购方违约,仅可通过处置股权一种方式保障受益人利益,途径单一,也增大了产品投资风险。收益:信托公司人士透露,这类与私募基金类似的房地产信托产品多数属于承诺型产品。信托公司承诺投资者寻找合适项目进行投资。投资者的钱并不用马上打到信托公司账上,而是先付一部分定金,等到具体项目确定后,投资者所投的钱才会全部到账。如果信托公司采用的是这种方式,那么投资者在等待项目期内还可以运用这笔资金进行其他短期灵活投资,降低资金的流动风险。目前房地产信托产品的年收益率在7%-10%之间。适合人群:房地产信托产品收益较高,投资标的区商业业态发展、经营态势和商业收入的稳定性变动都可能影响信托计划的资金和收益偿付,适合风险承受能力强的投资者。2、银监会抵押型REITs:非上市流通 或面向机构投资者去年8月,由银监会联合央行草拟完毕并负责解释的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》已经基本勾勒出这一款式REITs的雏形。从公开资料看,银监会版本的REITs类型属于抵押型。以浦东新区上报的REITs方案为例。发起公司为陆家嘴(600663)集团、张江集团、外高桥(600648)集团、金桥集团等浦东4家国有企业,这4家企业将提供年租金收入可达4.7亿元的工业地产,把这些物业未来10年的租金收益权打包设立信托,然后由发行人委托主承销商,在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证,募集资金总额将达35亿元。结构分析:用益信托工作室首席分析师李旸表示,这四家地产公司作为信托发起人,将这些商用物业的租金收益、按揭利息等作为标的委托主承销商募集基金。投入基金的投资者获得该信托的每年租金收益、按揭利息等收益凭证,每年按份额分得租金和贷款利息收入。地产公司则可继续持有物业的所有权。期满后地产公司再将物业回购。风险:北大纵横管理咨询集团合伙人、房地产专家张健表示,从目前公开出来的REITs方案来看,这些产品几乎没有风险。原因是这些地产很早就被地产商买下来,租金早以比买入时上涨多倍。收益:由于国内REITs还没出来,在国内没有先例可参考。由于收入一部分是贷款利息,因此利率变化对其影响极大。而投资项目的租金收入情况则要看经济环境以及个体项目素质。投资者可以调查公司的房地产目前租金与市场水平的差距,项目的素质(如地段和租户的背景等)是否良好等。投资者群体:业内分析,银监会版本的REITs可能会屏蔽风险承受能力过低的个人投资者,主要面向国内金融机构,保险资金也可能列入其中。3、上交所权益型REITs:上市交易 关注资产评估价值上交所正在研究的权益型REITs是可上市的品种。相关人士预计初步方案将在今年下半年成型,且权益型REITs的交易地点已基本确定为上海证券交易所。这种版本的REITs可以参考国内企业在海外发行上市的产品。如长江实业发起、在新加坡上市的置富REITs,是亚洲第一只跨国REITs(第一个持有香港资产的新加坡房地产投资信托),共集资19.9亿港元。结构分析:权益型R EIT s发行人向投资者募集资金,随后用于收购写字楼、购物中心等,这些经营性物业所产生的租金收益等现金流会按投资比重分配给投资人。REITs可直接持有物业,也可透过特殊目的公司(SPV )持有物业。风险:张健表示,投资REITs之时,投资者要关注宏观经济的指标。当失业率增长了,GDP增长下滑了,租金收入下滑了的时候就要警惕了。如果长期的经济循环是出现下滑的情况,对于REITS的投资就有潜在的风险了。由于可以上市,REITs在二级市场的买卖价格可能会与评估价值有所偏离。当买卖价格高于或低于评估价值很多时,投资者就需谨防市场风险。收益:REITs红利回报率一般在7%-8%。回报主要是租金和资产升值。但在二级市场上,REITs价格的波动受买卖供求关系影响会偏离评估价值。这跟买卖股票并无差异。从国内房地产到海外发行上市的REITs最近三年的回报来看,股息回报率基本维持在6.5%～7.5%之间浮动。按照相关规定,REITs必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。适合人群:海外案例看,REITs面向大众发行,主要是对REITs有所了解的稳健型投资者。

cmbs是指商业房地产抵押贷款支持证券，债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券。CMBS的价格根据评级机构的评级来确定；投资银行再参考评级后，确定最后发行价格，向投资者发行。CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。REITs的特点在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议。本条内容来源于：中国法律出版社《中华人民共和国金融法典:应用版》

REITS 即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或者受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。涉及reits的投资分析建议您联系持牌投资顾问。

REITS 即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或者受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。涉及reits的投资分析建议您联系持牌投资顾问。

一、什么是REITs房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。二、REITs的分类REITs因为是一种信托型基金，所以其有着以基金方式划分的类别，即权益型和抵押型权益型REITs，直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润，当前全球大部分REITs都属这一类。抵押型REITs，将募集资金以金融中介的角色，透过贷款给房地产开发商、经营者赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券，放在投资组合贷给房地开发经营者。三、我国现有的REITs1、准私募房地产信托基金:先有资金池 后投项目 　　在REITs呼之欲出之际,信托公司联合房地产商推出了一些基金化运作的房地产信托产品。先有资金池,再投具体项目是近年信托公司创新的类REITs产品。 　　平安信托最近推出一款“平安财富·睿石房地产投资(信托)基金”。其投资范围将涵盖房地产市场以及房地产相关领域金融市场。 　　结构分析:某股份制银行私人银行部产品经理对记者表示,目前已经存在的房地产信托投资基金与真正意义上的REITs还有相当大的区别,如果一定要跟REITs比较,那只能是部分相似。这种信托基金实质上类似于主要投向房地产行业的私募基金。 　　风险:普益财富研究员魏可向记者表示,此类产品一般采用分级设计,采用分级设计的信托产品,对于优先受益人来说,产品采用的结构化设计相当于受托人可以更大的折扣率处置标的公司股权,这就降低了处置股权的难度。但是,处置股权将使受益人无法按时获取信托收益。另外若回购方违约,仅可通过处置股权一种方式保障受益人利益,途径单一,也增大了产品投资风险。 　　收益:信托公司人士透露,这类与私募基金类似的房地产信托产品多数属于承诺型产品。信托公司承诺投资者寻找合适项目进行投资。投资者的钱并不用马上打到信托公司账上,而是先付一部分定金,等到具体项目确定后,投资者所投的钱才会全部到账。如果信托公司采用的是这种方式,那么投资者在等待项目期内还可以运用这笔资金进行其他短期灵活投资,降低资金的流动风险。目前房地产信托产品的年收益率在7%-10%之间。 　　适合人群:房地产信托产品收益较高,投资标的区商业业态发展、经营态势和商业收入的稳定性变动都可能影响信托计划的资金和收益偿付,适合风险承受能力强的投资者。 2、银监会抵押型REITs:非上市流通 或面向机构投资者 　　去年8月,由银监会联合央行草拟完毕并负责解释的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》已经基本勾勒出这一款式REITs的雏形。从公开资料看,银监会版本的REITs类型属于抵押型。 　　以浦东新区上报的REITs方案为例。发起公司为陆家嘴(600663)集团、张江集团、外高桥(600648)集团、金桥集团等浦东4家国有企业,这4家企业将提供年租金收入可达4.7亿元的工业地产,把这些物业未来10年的租金收益权打包设立信托,然后由发行人委托主承销商,在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证,募集资金总额将达35亿元。 　　结构分析:用益信托工作室首席分析师李旸表示,这四家地产公司作为信托发起人,将这些商用物业的租金收益、按揭利息等作为标的委托主承销商募集基金。投入基金的投资者获得该信托的每年租金收益、按揭利息等收益凭证,每年按份额分得租金和贷款利息收入。地产公司则可继续持有物业的所有权。期满后地产公司再将物业回购。 　　风险:北大纵横管理咨询集团合伙人、房地产专家张健表示,从目前公开出来的REITs方案来看,这些产品几乎没有风险。原因是这些地产很早就被地产商买下来,租金早以比买入时上涨多倍。 　　收益:由于国内REITs还没出来,在国内没有先例可参考。由于收入一部分是贷款利息,因此利率变化对其影响极大。而投资项目的租金收入情况则要看经济环境以及个体项目素质。投资者可以调查公司的房地产目前租金与市场水平的差距,项目的素质(如地段和租户的背景等)是否良好等。 　　投资者群体:业内分析,银监会版本的REITs可能会屏蔽风险承受能力过低的个人投资者,主要面向国内金融机构,保险资金也可能列入其中。 3、上交所权益型REITs:上市交易 关注资产评估价值 　　上交所正在研究的权益型REITs是可上市的品种。相关人士预计初步方案将在今年下半年成型,且权益型REITs的交易地点已基本确定为上海证券交易所。 　　这种版本的REITs可以参考国内企业在海外发行上市的产品。如长江实业发起、在新加坡上市的置富REITs,是亚洲第一只跨国REITs(第一个持有香港资产的新加坡房地产投资信托),共集资19.9亿港元。 　　结构分析:权益型R EIT s发行人向投资者募集资金,随后用于收购写字楼、购物中心等,这些经营性物业所产生的租金收益等现金流会按投资比重分配给投资人。REITs可直接持有物业,也可透过特殊目的公司(SPV )持有物业。 　　风险:张健表示,投资REITs之时,投资者要关注宏观经济的指标。当失业率增长了,GDP增长下滑了,租金收入下滑了的时候就要警惕了。如果长期的经济循环是出现下滑的情况,对于REITS的投资就有潜在的风险了。 　　由于可以上市,REITs在二级市场的买卖价格可能会与评估价值有所偏离。当买卖价格高于或低于评估价值很多时,投资者就需谨防市场风险。 　　收益:REITs红利回报率一般在7%-8%。回报主要是租金和资产升值。但在二级市场上,REITs价格的波动受买卖供求关系影响会偏离评估价值。这跟买卖股票并无差异。从国内房地产到海外发行上市的REITs最近三年的回报来看,股息回报率基本维持在6.5%～7.5%之间浮动。按照相关规定,REITs必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。 　　适合人群:海外案例看,REITs面向大众发行,主要是对REITs有所了解的稳健型投资者。

我国公开募集基础设施证券投资基金（简称公募基础设施REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

百科名片房地产信托投资基金(REITs)是当地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。目录海外REITs带给中国投资者的机会REITs作为一种基金，具有风险分散化和管理专业化的优势。通过对不同地区和不同类型的房地产项目及业务的组合，REITs在保持一定收益水平的同时，有效降低投资风险。此外，REITs通常聘请房地产专业人士进行投资及经营管理，制定最佳策略，有效保障了基金的获益能力。我国REITs发展现状。1.房地产信托产品尚不是国际意义上的REITs。我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。然而，目前市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，期限较短，流动性较差。国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。2.我国房地产业融资过度依赖银行贷款。投资领域，用于房地产开发的银行信贷逐年上升，根据中国人民银行统计，1997年以来，房地产开发资金来源中银行贷款的比重高达55%以上。房地产开发资金的三大来源分别为房屋销售“定金和预收款”、开发企业自筹资金以及银行贷款，分别占全部资金来源的43%、30%和18%。但实际上，考虑到房地产自筹资金主要来源于房屋销售收入，按首付30%计算，自筹资金中有70%来自购房者的银行按揭贷款；此外，“定金和预收款”中也有30%的资金来自银行贷款。3.REITs在国内已具备较为巨大的市场需求。央行采取的限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措，旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而就房地产投资的资金渠道来讲，如果仅单纯地“节流”而不注意“开源”的话，则不利于房地产市场的持续健康发展。因此，无论是从维护经济稳定的宏观政策角度出发，还是从解决房地产开发商资金来源的微观企业角度出发，房地产投资信托基金在中国已具备较为巨大的市场需求环境。4.我国急需完善REITs相关立法。目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。但是这些严格来讲都只是基础，还没有一个真正房地产投资信托基金法出现，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制，致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段，缺乏统一的标准和经营守则。目前最主要的工作是加速房地产投资信托基金的立法，促使目前投资于房地产的信托基金和专业房地产基金转变为比较标准的房地产信托投资基金。[1]编辑本段海外REITs带给中国投资者的机会由于国内房地产政策收紧，现在投资者面临很大的困难，如何投资房地产有很多投资者把目光转向海外，前两年一些网站也组织了一些去美国、欧洲澳大利亚看房的活动，有很多有能力的投资者已经去海外进行置业，但作为普通投资者去海外置业有很大的困难，另外很重要一点是国外物业的税务成本比较高，流动性比较大，风险比较集中，我们觉得目前的情况下，通过PE的渠道投资海外房地产，使投资用比较少的资金获得稳定的资金收益和潜在的增值。　REITS就是资产证券化的方式，可以享受一些优惠政策，需要存在一些义务，最大的好处就在于企业本身面。美国REITS的条件，首先公司必须进行房地产业务75%以上投资房地产，跟一些信托不太一样。决定了他经营模式主要还是在经营租赁性房地产而非开发项目上，REITS的股份，由于是一种公募的结构，股份必须被广泛持有，前五位的持有者不能超过50%的股份，这是美国非常流行的的模式，REITS的下属，物业的所有人可以把物业贡献出来，是LP的权益，把这个权益置换成股份。另外他也可以间接享受到REITS地下所有物业收益情况。REITS的法规历程，中国现在发展REITS的过程非常艰苦，看一下美国的历程有很艰苦，美国REITS第一家是艾森豪威尔总统创建的，在这个过程中间涉及到无数的法律税法的修改，1965年有第一家REITS上市，2000年有投资REITS的ETF成立，目前为止REITS成立51年。它的几个特点，第一，资产质量非常高。第二付息率高，它的历史平均达到5%到8%，他为投资者提供除了债权以外的收益来源，它历史的股息的付息情况，它价格变动是随着市场的变动的，它的年化总收益达到5%，他的固定收益得到体现，另外他的总收益非常可观的，从历史上来看，在过去3年5年，跟他上证宗旨相比没有超过，在这个区间内没有打败，但是从年化标准比国内证券是要低的。它跟其他各类指数的相关性还是比较低的，比如跟上证宗指的投资风险还是有贡献的，美国REITS也促使这个行业内部进行了一些改革，导致研究透明度非常高，由于是上市企业，一方面要进行定期披露，另外他们制订了自己的行业准则，包括运营先进额的概念，更好的反映现金流的情况，另外他的资产相当的公开透明。在公募市场上投资REITS的产品不断出现，美国最大的ETF由先锋公司成立，公募基金有这样的企业，由于时间关系简单讲一下目前房地产交易的情况，住宅性房地产不同的是，反弹的幅度非常大。现在我们从谷底过来已经两年半时间，历史经验看，时间上来讲我们处于复苏的中期，另外从房地产复苏的周期讲，目前我们处的阶段是房地产企业通过了资产负债的情况得到了好转，现在进入的是第二个阶段行业内的大规模的整合阶段，最近REITS之间活动非常频繁。第三个阶段就是美国整体经济的复苏阶段，长期刺激经济需求。 杭州 第三方理财 兰迪投资回答，求采纳。

reits基金的全称是叫RealEstateInvestmentTrusts，一般是指不动产投资信托基金，投资于不动产的基金，属于房地产信托基金，比如说投资于住宅、商场、工业园、仓库、写字楼、酒店等，简而言之，就是通过证券化方式将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品，在证券交易所公开交易。用一句话总结就是公募REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产来获得收益的一种金融产品。扩展资料：中国购买reits基金有门槛要求吗?有的是有最低门槛要求，有的最低门槛要求还未公布。比如说有的最低门槛是在100元-1000元之间，也有部分公募REITs产品尚未公布最低认购门槛，要等待后续的公布结果。

瑞思基金即REITs，是一种具有债权性质的股权投资。是可以在证券交易所上市的标准化、可交易的金融产品。租金收入或物业销售增值收入是其主要来源，周期通常为8~10年。REITs的运作模式是提供资金并成立资产管理公司或管理团队进行投资运营，然后将大部分收益分配给投资者。拓展资料1、根据基金单位是否可以增加或赎回，可分为开放式基金和封闭式基金。开放式基金不上市交易(视情况而定)，基金规模不通过银行、券商、基金公司认购赎回固定；封闭式基金期限固定，一般在证券交易所上市交易，投资者通过二级市场买卖基金单位。2、根据组织形式的不同，可分为公司型基金和契约型基金。基金是通过发行基金份额设立投资基金公司而设立的，通常称为公司基金；由基金管理人、基金托管人和投资人通过基金合同设立，通常称为合同基金。中国的证券投资基金都是契约型基金。3、根据投资风险和收益的差异，可分为成长性、收益性和平衡型基金。4、根据投资对象的不同，可以分为四类:债券基金、股票基金、货币基金和混合基金。5、开放式基金。开放式基金(LOF)，英文全称是“听得见的开放式基金”或“开放式基金”，中文称为“ListedOpen-EndedFund”，在国外也称为共同基金。即上市开放式基金发行后，投资者可以在指定网点申购、赎回基金份额，也可以在交易所买卖基金。但投资者在指定网点认购基金份额，想在网上销售，必须经过一定的转托管手续；同样，如果你想赎回在交易所指定网点网上购买的基金份额，也要办理一定的转托管手续。它是一种发行金额可变的基金，基金份额(单位)总数可随时增减，投资者可根据基金的报价在基金管理人指定的营业场所申购或赎回。与封闭式基金相比，开放式基金具有发行数量不限、以资产净值作为买卖价格、风险相对较小等特点，特别适合中小投资者投资。6、封闭式基金。属于信托基金，是指发行前已确定规模，发行后规定期限内固定，并在证券市场交易的投资基金。由于封闭式基金在证券交易所的交易采用竞价的方式，交易价格受市场供求关系的影响，不一定反映基金的资产净值，即封闭式基金的交易价格与其资产净值相比存在溢价和折价的现象。国外封闭式基金的实践表明，封闭式基金的交易价格往往具有先溢价后折价的价格波动规律。从我国封闭式基金的运行情况来看，无论基本面情况如何变化，我国封闭式基金的交易价格走势始终无法脱离先溢价后折价的价格波动规律。

相信只要做过基金投资的，对基金都会有一定的了解，大家都知道我们常见的证券基金主要投资的就是股票、债券等，而关于REITs基金了解的人却不多，下面我们一起来学习一下。01什么是REITs基金？RETIs基金的全称是Real Estate Investment Trust，翻译过来就是不动产信托投资基金或房地产信托投资基金。从中文名字我们可以得知，REITs基金的主要投资方向就是不动产/房产，不过因为我国“房住不炒”的大背景，我国发行的REITs基金主要的投资方向也就成了基础设施领域。根据上海证券交易所的官方网站可以得知，REITs投向的基础设施领域主要包括三个方面：①交通设施：仓促物流、收费公路、机场港口等；②市政设施：水、电、气、热等；③其他基础设施：污染治理、信息网络、产业园区等。不过我们需要知道的是，REITs基金是投资于经过资产证券化（如：ABS）后的不动产来间接持有资产份额，而不是直接购买不动产产权来获得资产。02REITs基金的优点对于我们大多数普通投资者来说，REITs基金主要有三个方面的优点：①投资门槛低说REITs基金的门槛低并不是和其他的证券基金进行比较，而是与其他的不动产投资进行比较。要知道想要直接投资不动产动辄需要几十上百万的投入，这个金额对于大多数人来说是比较难拿出来的，但是REITs基金则不然，例如2021年上交所上市的5只REITs基金最低认购金额仅为1000元，实际上配售过后投入的金额更低，也就是说通过REITs基金，即使投资者资金量不大也能参与不动产的投资。②分红比例高关于分红比例这一块并不存在什么争议，REITs基金的架构特点之一就是分红比例，按照规定公募REITs基金是被强制要求进行分红的，并且收益的分配比例不低于基础设施项目年度可供分配资金的90%，也就是说至少有90%的收益需要分配给投资者。③构建合理的投资组合一些相对成熟的投资者都喜欢构建投资组合，用于分散投资风险，但市面上大多数证券基金的投向都是股市或者债市，相关性相对来说还是比较高的，碰上市场情绪不好的日子也可能出现大幅度亏损的情况。而REITs基金投资于不动产项目，通过搭配REITs基金构建合理的投资组合，可以降低组合的相关性，从而达到分散风险的目的。03投资REITs基金的注意事项前文已经提到了投资REITs基金的优势，不过在投资的过程中同样也有两点需要注意的事项。①注意风险我们在投资证券基金的时候都知道是随着股票价格的波动，基金净值也会有变化，可能出现亏损的风险，而REITs基金虽然不是投资股票，但是也存在一些风险，例如：经营风险，项目在运营中出现运营不善，租约集中到期等；管理风险，基金管理人的能力有限，做出错误的判断等；市场风险，经济下行、竞品供过于求等……作为投资者，这些风险的存在我们不可避免，但是在挑选REITs基金的时候就可以先做好功课，选择更加优秀的基金公司或基金管理团队的REITs进行投资。②资金的流动性REITs基金是封闭式运作的，也就是没有到期之前是无法直接赎回的，从这个角度来说流动性相对来说是比较弱的；不过REITs基金可以在二级市场上进行交易，但是需要知道在二级市场上价格的波动可能是比较大的，且交易的价格可能并不等于其净值，需要折价才能出手。REITs属于中长期投资，在投资时最好使用短期内不会用到的闲散资金进行投资。综上：REITs基金指的就是不动产信托投资基金，我国发行的REITs基金主要是投向于基础设施建设领域。

什么是公开招募reits？公开招募reits是以发行预期年收益证明书的方式收集特定投资者的资金，由专业投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合预期年收益按比例分配给投资者的信托基金.以鹏华前海万科REITs为例，该基金投资深圳市万科前海公馆建设管理有限公司(以下称万科前海企业公馆)50%的股份.根据公告，鹏华前海万科REITs基金的业绩比较基准10年期国债预期年收益率+1.5%，预约期间最低预约门槛为10万元.REITs的预期年收益主要来自租金收入和房地产上涨，预期年收益的大部分用于分红，与股市、债权市的关联性低.深圳市戴德梁行土地房地产评价有限公司发行的评价报告显示，万科前海企业公馆房地产2015年预测营业收入(不包括房地产管理费收入)为12633万元.据说，如果房地产的实际预期年收益没有达到预期，就有保证金制度的补偿.2014年2月，中国证监会主席肖钢到前海调查时，现场表示支持前海试验REITs.2015年4月22日，鹏华基金向证监会报告了产品方案，6月初被认可，作为创新品种，这种闪电速度很少见.迄今为止，国内已有两个私募性质的REITs在深交所上市交易.不久的将来，前海万科REITs也将在深交所上市交易.深圳证券交易所副总经理林凡24日表示，许多基金公司正在寻求开发REITS产品，这意味着未来在REITS领域有更多的选择.

房地产信托，英文是“Real Estate Investment Trust”，简称REITS，包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人（委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系。二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。扩展资料：房地产信托规模增长过快、房地产企业财务状况偏紧这两方面的数据和信息，表明目前我国信托业隐藏着较大的信用风险问题。我国信托行业还未建立起完善的信息披露平台，存在信息严重不对称的问题。投资者在签订信托合同时，虽然能够知道所购买信托计划的预期收益率、信托资金投资项目的概况等信息，但是信托合同中对房地产项目公司的运营能力、以往业绩、投资者能够了解项目开发进度、资金运用情况等其他信息的途径披露甚少,风险提示不足。参考资料来源：百度百科-房地产信托

恋人一般见面会拥抱，亲吻等等。美国人见面时，不一定会握手，只要笑一笑，打个招呼就行了，即使是第一次见面，而中国人则视握手为一个基本礼节。但在中国握手并没有太多的限定，而美国人握手是有一定礼节的。例如男女之间，女方先伸出手，若女方无握手之意，男子就只能点头鞠躬致意；长幼之间由长辈先伸出手；上下级之间，由上级先伸出手；宾主之间由主人先伸出手。而且握手时应注视对方，并摘下手套，否则会被视为不礼貌。在美国，人们见面时喜欢直呼其名，这是亲切友好的表示，纵使交谈之初可能互相用姓称呼，但过一会儿就改称名字。而在中国，人们很喜欢被称为某某经理，某某总裁，因为这是身份与地位的象征。但在美国，人们很少用正式的头衔称呼别人，正式的头衔只用于法官、高级政府官员，军官，医生，教授和高级宗教人士。

先不管他爱不爱你！他都有家庭了，你们会有结果不？两年多了，既然能背叛家庭，背叛你也是很随便！就算他说他不爱他老婆，干嘛不离婚！就算离婚，你确定他就只会死心塌地爱你自己？你也说了，那么小气，还不怎么为你花钱，别怪我说难听，说白了，这不是比嫖娼还廉价！趁着你还年轻，找个对你好的成家吧！跟着他不会有啥好结果的！没担当，没气度的男人，就算单身也不能要！更何况背叛家人的人，他除了自己，谁都可以背叛～他就是拿你当性伴侣，爱或者不爱，你心里很明白的，只是不想承认罢了！希望你能换个地方，重新开始自己的感情之路！油嘴滑舌的男人靠不住！！！

诺亚鲍姆巴赫的影片总是有着充满智慧又异常亲切的幽默，他所塑造的角色往往都是在随性地聊天，他会用最自然的笔触去刻画来自于不同地方的新纽约人漂泊在异乡的幸福和惆怅。他们或许像弗兰西哈一样年轻充满活力，又傻得天真缺乏历练。又或许像年轻时候本斯蒂勒夫妇严肃缺乏个性又觊觎成功。这次的角色布鲁克也是这样一个追梦者，她是一位室内设计师，却又身兼多职，全为了在布鲁克林威廉斯堡开一家小餐厅，突然有一天，一个女大学生闯入了她的生活。格蕾塔葛韦格是鲍姆巴赫的缪斯，她联合编剧的剧本总是具有自传体的成分。惆怅的弗兰西斯哈回到了自己的老家萨克拉门托寻求避风港，这可能来自萨克拉门托人格蕾塔自己初到纽约的生活阅历。所以在这些格蕾塔参与编剧的剧本中，一切非常接近真实，每个人都有骨感的野心和追求。这次我们看到的是一位叫崔西的女大学生，她是伯纳德学院的大一新生，没有朋友，没有亲人的陪伴，也不喜欢学习。后来终于有个哥伦比亚的男生陪她聊天，推荐他给文学社团写东西，不幸的是，她最后发现这哥们有个女朋友，还是个吃醋的女朋友，气得崔西把手机屏幕都给摔坏了。格蕾塔正是毕业于伯纳德学院，她在大学期间的所见所闻成为了角色性格描写的有力元素。孤独青春期少女急需知己，在这自然而然的动机之下，格蕾塔饰演的布鲁克出现了，她从时代广场红色的阶梯下以一种明星亮相的方式走了下来，她性格直爽，敢骂敢恨，就像标题美国女主人一样，以一种大姐大的身份呵护着崔西，成为崔西的靠山，甚至偶像。这种故事的动机在传统的描述青春期少女的电影中还是比较常见的。然而就布鲁克的性格，《纽约时报》的影评人史蒂芬霍尔顿指出，让布鲁克在纽约大众中与众不同的是她这种任性和天真。她说话就如滔滔黄河水一分钟能灌出好几百个单词。在酒吧碰见老情敌时，直接上法克碧池等高端词汇，这种直率十分有趣，观众们时时刻刻都被格蕾塔葛韦格巨大的气场所吸引。同时，布鲁克带着崔西游走纽约的大街小巷，这可能也是该影片最具有纽约情怀的地方。之后，布鲁克想开一家餐厅，她召集一匹人，包括崔西，那个哥大的男生，男生吃醋的女友，去找自己富有的男朋友。之后整个故事的戏剧冲突完全局限于一个封闭的房屋内。你一言我一语，叽叽喳喳吵个不停，电影后半段的风格犹如波兰斯基的《杀戮》。AVClub的影评人AADowd在论述这部分的时候，认为“该片不仅深扎入20岁90后这批年轻人的内心挣扎，也同样显露了纽约客存在的一种自恋主义特征。在诺亚鲍姆巴赫其他的影片，这样的自恋也是常见的，尤其是那对《年轻时候》中不按纪录片原则做事，随意演绎篡改真实的纪录片导演，在本斯蒂勒与其的争论中却反尔笑其愚蠢。可见这名46岁的诞生于布鲁克林的导演早已洞悉纽约这座城市的个性和缺陷，这也是他电影中的一贯主题。不得不说，这种电影就观赏性来说是精彩的，耐人寻味的。角色之间的争吵也是相当火爆。虽然与神作《弗兰西斯哈》还有一定差距。不过他的电影就像纽约这座城市，文化思想的大熔炉，以及掩盖不住的最单纯的梦想。转自：豆瓣

长篇小说：《美国情人》（中国华侨出版社，2006年7月）、《尘缘》散文集：《女人的白宫》（获中国女性文学奖）小说集：《午夜兰桂坊》（长江文艺出版社，2010年10月）、《红颜沧桑》等。主编：《女人的天涯》（大陆版）、《新世纪女性文学奖作品精选》（台湾版）作品入选：《美文》、《美国新生活丛书》、《解密美国教育》、《一代飞鸿》、《世界华语文学作品精选》、《华夏散文选萃》、《海外华文文学读本·》等。获各类文学奖。并获中国驻旧金山总领事、美国国会议员、加州及旧金山市府颁发的多项嘉奖。旅美作家吕红在国内多所高校巡回讲座，讲述了“北美跨文化中的文学对话——美国都市风情、校园文化扫描”。讲座中，吕红老师围绕丰富多彩的校园生活、异彩纷呈的都市风情及多元文化下的北美华文报刊与文学生态现状，系统化全面化的阐述了北美跨文化中的文学对话背景及内涵。

版本一：Valentine"sday是情人节在英语里的叫法。从字面上来看，很难看出中西方叫法之间有什么联系。这里面隐藏着一个动人的故事。 大约在公元三世纪的罗马，那时恺撒已经死去快三百年了，暴君Claudius当政。当时，罗马内外战争频仍，民不聊生。为了补足兵员，将战争进行到底，Claudius下令，凡是一定年龄范围内的男子，都必须进入罗马军队，以生命为国家效劳。自此，丈夫离开妻子，少年离开恋人。于是整个罗马便被笼罩在绵长的相思中。对此，暴君大为恼火。为了达到自己的目的，他竟然下令禁止国人举行结婚典礼，甚至要求已经结婚的毁掉婚约。 然而，暴政禁止不了爱情。就在暴君的国都里，居住着一位德高望重的修士，他就是Valentine,我们的主人公。他不忍看到一对对伴侣就这样生离死别，于是为前来请求帮助的情侣秘密地主持上帝的结婚典礼。一时间，这一令人振奋的消息在整个国度传开，更多的情侣秘密地赶来请求修士的帮助。 但是，事情很快还是被暴君知晓了，于是他再一次显示了残暴面目——将修士打进大牢，最终折磨致死。修士死的那一天是2月14日，公元270年的2月14日。 人们为了纪念这个敢于与暴君斗争的人，渐渐地使得2月14日成为一个节日。很多世纪过去了，人们再也记不得Claudius的大名，再也记不得他的权杖与宝剑，但依然会纪念Valentine修士，因为那个日子是Valentine"sday,是情人节。 版本二：在古罗马时期，二月十四日是为表示对约娜的尊敬而设的节日。约娜是罗马众神的皇后，罗马人同时将她尊奉为妇女和婚姻之神。接下来的二月十五日则被“卢帕撒拉节”，是用来对约娜治下的其他众神表示尊敬的节日。 在古罗马，年轻人和少女的生活是被严格分开的。然而，在卢帕撒拉节，小伙子们可以选择一个自己心爱的姑娘的名字刻在花瓶上。这样，过节的时候，小伙子就可以与自己选择的姑娘一起跳舞，庆祝节日。如果被选中的姑娘也对小伙子有意的话，他们便可一直配对，而且最终他们会坠入爱河并一起步入教堂结婚。后人为此而将每年的二月十四日定为情人节。 版本三：一本英语辞典上注释说，范泰伦节（情人节）二月十四日，来源于古罗马的牧神节。据说鸟类在这一天开始交配。那时的风俗是：在牧神节期间，每个青年男子从一只盒子里抽签，盒子里放的是写有青年女子姓名的条子。抽到谁，谁就成为那个青年男子的心上人。后来这个节日改为纪念一位叫瓦伦丁的基督教圣徒。 古罗马青年基督教传教士圣瓦伦丁，冒险传播基督教义，被捕入狱，感动了老狱吏和他双目失明的女儿，得到了他们悉心照料。临刑前圣瓦伦丁给姑娘写了封信，表明了对姑娘的深情。在他被处死的当天，盲女在他墓前种了一棵开红花的杏树，以寄托自己的情思。这一天就是2月14日。现在，在情人节里，许多小伙子还把求爱的圣瓦伦丁的明信片做成精美的工艺品，剪成蝴蝶和鲜花，以表示心诚志坚。姑娘们晚上将月桂树叶放在枕头上，希望梦见自己的情人。通常在情人节中，以赠送一枝红玫瑰来表达情人之间的感情。将一枝半开的红玫瑰作为情人节送给女孩的最佳礼物，而姑娘则以一盒心形巧克力作为回赠的礼物。

这只是为了表述自己是个善良的人，进而误会对方，很多网友都在想，为什么美国歌手泰勒·斯威夫特被称为霉据说有两个原因第一是因为她很漂亮她很年轻美方称她为美国情人等等。中方称她为小美人。美与“模”的发音相同，成为“模”。第二个原因是，泰勒每次登上排行榜100强，都会遭遇各种各样的邪恶，所以粉丝们喜欢称之为“不幸”。只是因为他们出名了，而且还是新的这就是差距这是第一个正式男友发霉。他是个歌手兼演员。2008年，发生了一起霉变丑闻。但事实上，他们并没有公开承认自己的恋情，还有著名的27秒电话分手在暮光之城电影中扮演“小狼人”的前男友，在情人节爱上了米尔德，但爱情来去匆匆从开始到结束只持续了三个月。那只是昙花一现，虽然很壮观。他是个，嗯，不是很专一的男朋友。和小狼人分手后，米尔德韦德已经和他联系了一段时间，但米尔德韦德觉得自己太爱开玩笑了，觉得自己的感情被玩弄了，所以他毅然提出分手。具有讽刺意味的是，他仍然和水果妹妹混淆在一起。明星要想保持自己的热情，就需要时刻向公众曝光，以保持自己的注意力。到目前为止，美眉的最后一个前男友，不用说，我们都知道这是一个拥有众多粉丝的肖森。他们被拍到在海边接吻，但仅仅三个月后，他们分手的消息就出来了又是一个短烟火。不如和她的前男友拍一部纪录片？一定是大减价。这些频繁的分手可能会给模具带来一些伤害，但也给了她创作灵感《我就知道你惹了麻烦》和《回到十二月》都是经典的发霉作品作为一个模子粉，当然，我们希望模子是快乐的，所以模子记得男人就像衣服，只有我们的粉丝会像手和脚一样永远爱你（笑声）。

在这一天，有些人会赠送礼物给情人或心仪的人，例如会送巧克力、贺卡和花等，表达心意。近年，情人节被指过于“商业化”。基于宗教理由，南亚和中东等某些地区，情人节的相关活动受到规范。各地文化美国：男性在这一天向他的女性朋友说“情人节快乐”已经不限于特别的感情关系，而逐渐演变为有如公开场合的打招呼的形式。但男性较少在公开场合对另一位男性如此打招呼。 英国：从17世纪开始，情人节变得普遍。日本：2月14日，西洋情人节：女性会在这天送巧克力给她喜欢的男性。3月14日，白色情人节（英语：White Day；日语：ホワイトデー）：男性则在一个月后的这天回礼表衷肠，这是日本商人于1977年炒作的结果。《读卖新闻》解释：“礼物指定是白巧克力，原因是避免吝啬的男子把女友送赠的巧克力收藏起来，然后又将其原封不动地作为回礼。”台湾：在这天情侣们会互赠礼物，亦会特别在这天约会。单身者则在这天向喜欢的人告白。韩国：2月14日，西洋情人节：在这天情侣们会互赠礼物，单身者则由女方主动赠礼告白。4月14日，黑色情人节：指单身或是在西洋情人节、白色情人节表白失败后的人，所庆祝单身的节日。中国大陆：改革开放后，不少年轻男女也开始庆祝这个节日。一般是男生送女生礼物比较正式，女生也要有所表示。除此之外的重要活动内容是到比较浪漫的地点共进晚餐，互相在网络爱墙发送祝福也成为新的时尚，表示爱情的承诺与永恒。对于正在追求女孩的男生来说，如果这一天女孩接受了他的礼物或者表示接受邀请，就意味着恋爱关系的确定。2010年2月14日（农历正月初一）晚，官方举办的广州烟花中出现了象征“情人节”的心形及丘比特之箭图案。香港：受到西方文化长期影响下，庆祝情人节已有多年历史。名义上，男女双方互送礼物，但焦点一般只会落在男方送赠女方的礼物上，男方送赠的标准礼物通常是鲜花、巧克力、首饰一起送；女方送赠的礼物则无标准，但通常是领带、围巾或毛衣等编织物、巧克力等。澳门：在情人节日，男会送鲜花给女，女则会送给男巧克力。沙特阿拉伯：信奉伊斯兰教，而西方情人节被认为是一个带有浓重基督教色彩的节日，宗教警察会在情人节临近时，取缔被认为是和情人节有关的商品。马来西亚：马来西亚的伊斯兰官员自2005年起就在执行一部禁止穆斯林庆祝情人节的法令，理由是情人节可能会引发婚前性行为等所谓“邪恶活动”。伊朗：禁止情人节。印尼：是穆斯林人口最多的国家，可以选择自由庆祝情人节。

There are varying opinions as to the origin of Valentine"s Day. Some experts state that it originated from St. Valentine, a Roman who was martyred for refusing to give up Christianity. He died on February 14, 269 A.D., the same day that had been devoted to love lotteries. 　　关于情人节的起源有许多种说法。有关人士认为情人节是一个名叫桑特-瓦伦丁的人士发起的。他是罗马人，因为拒绝放弃基督教而于公元前269年2月14日惨遭杀害，这一天也正好是全城盛行彩票抽奖的日子。 　　Legend also says that St. Valentine left a farewell note for the jailer"s daughter, who had become his friend, and signed it "From Your Valentine". 　　而另外一种说法更具有传奇色彩，相传桑特-瓦伦丁曾留下一本日记给了狱卒的女儿，署名为“你的情人”，据说这名狱卒的女儿就是桑特-瓦伦丁的情人。 　　Other aspects of the story say that Saint Valentine served as a priest at the temple during the reign of Emperor Claudius. Claudius then had Valentine jailed for defying him. In 496 A.D. Pope Gelasius set aside February 14 to honour St. Valentine. 　　还有其它的说法也颇为有趣。比如说有人认为在克劳迪亚斯君王统治时期，桑特-瓦伦丁曾经是一名神父，因为公然挑战克劳迪亚斯君王的权威身陷囹圄。所以公元前496年罗马教皇格莱西亚斯特意将2月14日作为一个特别的日子以纪念桑特-瓦伦丁。 　　Gradually, February 14 became the date for exchanging love messages and St. Valentine became the patron saint of lovers. The date was marked by sending poems and simple gifts such as flowers. There was often a social gathering or a ball.　　此后2月14日就成为了一个具有特殊意义的日子。在这天人们向自己心仪的人传递信息以示爱意。而理所当然的桑特 瓦伦丁也就成为了为恋爱中的男女们牵线搭桥的人。在2月14日这天人们会特意做诗或者用一些小礼物送给自己心爱的人。而且人们还会组织各种各样的聚会来庆祝这个特殊的节日。 　　In the United States, Miss Esther Howland is given credit for sending the first valentine cards. Commercial valentines were introduced in the 1800"s and now the date is very commercialised. 　　艾瑟-霍兰德小姐是美国第一位因为发送情人节卡片而受到荣誉奖励的人。早在19世纪初情人节就已处露商业化的端倪。而如今情人节已经完全被商业化了。 比如每当每年2月14日来临的时候，一些城镇如罗夫兰、克罗拉多等，这里的人们都要派送大量的为情人节特备的卡片。 　　The town of Loveland, Colorado, does a large post office business around February 14. The spirit of good continues as valentines are sent out with sentimental verses and children exchange valentine cards at school. 　　而在这天人们往往吟歌做诗并且把这些写入卡片中送给自己喜欢的人以表达自己的爱意。而在学校里孩子们也喜欢互增贺卡来度过这个特殊的节日。久而久之就形成了一种习俗并且延续至今天。

不清楚，但是以前我买个一个amovo魔吻的巧克力，和这个包装差不多，也很精致，味道很不错的，是纯可可脂的巧克力，以前买amovo的巧克力都是送女朋友的，味道很正。希望对你有帮助

　　任务找罗拉克斯接，也是找他交。在冬全谷　　http://wowdb.game.mop.com/cache/npc.gb/8/176e98ef7483817e27ae42a308ca14d6.html　　任务目标　　到黑石塔去找到古拉鲁克。杀死他，然后用血污长矛刺入他的尸体。当他的灵魂被吸干后，这支矛就会成为穿魂长矛。　　你还必须找到未铸造的符文覆饰胸甲。　　将穿魂长矛和未铸造的符文覆饰胸甲都交给冬泉谷的罗拉克斯。　　未铸造的符文覆饰胸甲 0/1　　穿魂长矛 0/1　　任务描述　　罗拉克斯做生意，但他不与那些无足轻重的凡人打交道。　　不过，我要跟你做一笔生意……带上这支矛，它充满着恶魔的强大能量，当你找到古拉鲁克时，杀了他，然后用这支矛刺穿他的心脏。他的灵魂将被吸取，而这灵魂将为我所有。把长矛和他偷走的胸甲给我带回来，然后我就会交给你他想要学习的东西。　　任务回报　　屠魔药剂　　需要等级 40　　使用： 使你对恶魔的攻击强度提高265，持续5分钟。　　售价：7　　屠魔药剂 必得物品　　设计图：魔铸胸甲　　拾取后绑定　　需要锻造（285）　　需要护甲锻造师　　使用： 教你学会制作魔铸胸甲。　　售价：50　　设计图：魔铸胸甲 必得物品　　魔吻背包　　拾取后绑定　　唯一　　魔吻背包 必得物品　　http://wowdb.game.mop.com/cache/quest.gb/8/56ffbeb2a65fb195aa8d167356197c72.html

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不是只是一个包裹，里面随机开点东西出来，一次性的

Amovo还真没在实体店买过，去百盛、永辉、沃尔玛、新世界百货的超市碰碰运气吧！还有现在有很多蛋糕啊巧克力的DIY作坊，可以去试试那种！比较知名的应该就是公园边上有一家专门做巧克力的：罗曼蒂克手工巧克力作坊希望能帮到你一点~

小怪兽长按不开了充电灯亮有以下三步解决。1、首先需要下载安装MonsterPub到手机。2、点击打开登录账号，优先选择微信或者手机号码登录。3、进入主页面，长按两秒即可。然后打开蓝牙即可连接打开。

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