成都二手房

购买二手房 按揭贷款怎样办 10月15日,读者辜先生打进本报热线说,他大学毕业后在成都工作了几年时间,想购买一套二手房来居住,但不知有关二手房按揭贷款怎样办理。 ��带着读者的问题,记者通过对成都几家商业银行采访后获悉,目前银行方面都没有直接办理这种零散业务,而是采取与一些具有相关资质资格的房屋中介公司签订协议,由房屋中介公司代办手续。 ��据工商银行四川省分行营业部住房信贷部有关人士介绍,银行方面选择这种委托由房屋中介公司代理贷款方式的主要原因在于银行方为了规避风险。目前,工商银行四川省分行营业部住房信贷部就已经与成都市的金丰易居、万源置业、富房置换等十多家房屋中介公司签定了委托代理二手房贷款业务合同,从执行的情况看,该项业务的成效并不理想,今年前8个月仅贷出去了2700多万元。 ��这位负责人说,房屋中介公司在代办贷款手续时,不光为买卖双方提供购销信息,还承担相应的借款担保责任,以及交易过户等服务,因此选择房屋中介公司购房办理按揭不失为明智之举。当然,在选择中介公司时不妨多看几家。 摘要：本文通过对二手房按揭贷款风险种类和风险原因的深刻分析，结合本地区二手房按揭市场的具体情况，提出了对风险识别和评估的技术手段，并在金融机构、房地产经纪评估机构及政府相关部门的配合下针对性地就如何有效地规避各类风险进行了一些深入的探讨，以试图抛砖引玉，为目前各地逐渐发展的二手房按揭贷款业务提供一些识别、评估和防范风险的具体措施与做法。 二手房按揭贷款风险的识别、评估与规避 关键词：二手房 按揭贷款 风险识别 风险评估 风险规避 一、二手房按揭贷款风险状况 随着西部大开发进程的深入实施，作为西部特大型城市的成都，其城市建设和经济发展出现了良好的态势。由于市区交通的建设、水环境整治，城市规划的调整，使市区800多条街道成为拆迁对象，这无疑为成都市房地产发展提供了一个良好的机遇。旺盛的对住宅的购买欲望和住房拆迁以货币安置为主的政策实施使得房地产市场需求日益旺盛，二手房价格开始上扬，在购买二手房的人群中，70%以上的购买者选择了二手房按揭贷款方式，从成都市几家大型房屋置换公司（如金丰易居、富房置换、顺驰、万源置业等）得到的信息表明，二手房购买人群选择按揭的方式的原因基本有三类：一是因本身经济拮据，只能选择按揭贷款；二是某些购房者在目前银行贷款利率为历年最低点的情况下不愿意一次性支付，而选择按揭方式，其目的是使自有资金的使用发挥最大化；三是二手房的投资者不愿意在二手房上投入大量的资金，采取的方式为“以租养房”——将住房出租后的租金供按揭款。以上三种客户，构成了二手房按揭贷款的主要人群。 成都市房地产业的发展，在经历了1992年的宏观调控，1998年的银根紧缩后，已进入了较为理性良性的发展轨道。对于一个发展成型的现代都市而言，房地产市场交易的主要对象，会逐步从新商品房交易为主过渡到以二手房交易为主的格局中来。在2001年以前，成都市的房地产交易以新建商品房为主，二手房交易因房改房上市政策、集资建房上市政策、私房上市政策的诸多制约因素，其交易量极小，市场交易不活跃。新建商品房交易量与二手房交易量之比为9∶1；国内较为发达的特大型城市上海，作为中国改革开放的龙头，经过二十多年的发展，其城市建设规模和房地产业发展已进入稳定发展时期。楼市也步入二手房与新建商品房平分秋色的格局。2001年上海二手房交易量已达1300万平方米，交易套数超过15万套，新建商品房交易量与二手房交易量之比接近1∶1。 成都市二手房交易量从2002年初开始有明显的增势，交易量大幅增加，二手房成交量的增长说明购房者的消费理念趋于成熟，已形成了梯级消费的理性模式。据有关资料统计，2003年成都市市区共实现二手房交易面积244.62万平方米，实现交易总金额21.88亿元。其中个人购买占总成交量的94.3%，全年二手房与商品房交易量之比为1∶3。 从以上比例可以看出，成都市二手房成交量日渐放大，银行等金融机构已日益意识到个人住房按揭贷款业务因违约率较低，属于银行的优质资产，均在着力发展个人住房按揭贷款业务。目前，除建行以外，招行、交行、工行、农行、商业银行、中行都建立个人住房贷款业务，正在密切与市多家房屋置换公司进行接触，建立稳定长期的合作关系。在各银行的二手房贷款业务中，虽然违约率较低，但是，随着业务量的放大，对按揭贷款住房的审核条件放宽及客户面的放大，也相应形成了一些坏账和呆账。贷款客户违约的情况亦时有发生。说明二手房按揭贷款的风险也正在出现。 关于风险有很多种释义，但实际上所谓的风险是指一种不确定性，是指损失的可能性。就房地产贷款的风险来看，与新建商品房按揭贷款比较，二手房不存在因开发商主体资金原因、房屋质量原因，或期房按揭不能按期交付而形成的贷款风险（如成都市诸多烂尾楼：江波华城、上河城、海外交流中心等项目），但是，二手房因为其建成时间与销售时间存在不一致性，二手房价格受短期内供需不平衡的影响较大，住宅功能折旧，经济折旧的判断专业性要求较高；二手房贷款中对产权及他项权利的识别较复杂，中介机构介入二手房交易及贷款评估环节等因素，就形成了二手房按揭贷款中特有的风险。 二、二手房按揭贷款风险识别与评估 在长期从事二手房价格评估和为金融机构提供二手房咨询意见的工作中，我们认为二手房按揭贷款中主要存在以下几种风险： （一）贷款主体风险（借款人风险） 在二手房按揭贷款实务中，贷款人以所购二手房为抵押，向银行贷款用于住房消费，如果不按期还贷，就形成了贷款风险。其风险产生的原因包括主要原因和客观原因。主要原因是指贷款人假借按揭贷款之名，恶意诈骗、假借款甚至伪造身份证明和收入证明搞假按揭，客观原因是指借款人因失业伤残死亡，家庭变故或工作变动等导致不能按期还贷。根据成都市二手房消费状况来看，60%以上的二手房购买者系外地到蓉者和近年来市政建设的拆迁安置户。这两类人群中，前者因人员流动性较大，收入不稳定，或者对贷款后收入与还贷比例安排不当等因素造成还贷违约。后者则因初期政府货币化拆迁补偿，用于首付房款后再投入一定资金装修，但因拆迁后其谋生环境发生变化，造成收入不稳定或者丧失了基本收入而导致还款违约。另外一些二手房客户是指投资二手房期望以租养房的投资者。事前未预计到因首付成数降低，按揭年限增加，按揭贷款利率下调而客观形成购房门槛降低使得很多租房者进入按揭购房群体的状况造成租金大幅度降低，最终形成租金不能供月供，投资者的资金计划安排被打乱，以至不能履行按期还贷造成的风险。尤其购买多套二手房或小户型住房的投资客户，极易遭受此种多米诺骨牌式的投资风险，最终形成二手房贷款风险，某银行个人贷款中心提供的相关数据也在客观上支持了以上几种贷款主体风险的形成原因的分析。 （二）政策风险 1、利率风险：目前的贷款利率为历史最低，从宏观经济发展运行来看，利率继续下调的可能性较小，反而利率上调的可能性较大。银行一般抵押贷款借款合同约定按新利率执行，一旦发生贷款利率上调的情形，势必会大大增加贷款人的还贷压力，打乱其既有资金安排而不能如期还款，形成贷款风险。 2、税收风险：国家税务总局和建设部等就开征物业税事项，估计已提到一定的议事日程上来，虽然在征税对象、税率和税基等方面正在进行探讨，但是物业税的开征应该说只是时间问题。物业税征收可能是土地出让金的逐年回收，房价会较大幅度地下调。但造成的后果一定是养房成本剧增。贷款人除月供款以外，还需承担每月高昂的物业税。势必造成还款障碍而导致贷款风险的发生。 （三）经济风险 二手房按揭贷款的经济风险主要是市场需求，市场竞争环境、社会经济发展等因素相互作用而产生的价格风险和房屋折旧风险。 1、价格风险：从成都市近三年的二手房价格变化趋势来看，二手房价格以每年近20%的上涨幅度一路飚升。特别是2003年的后三个季度，随着成都市拆迁力度加大，短期内需求急剧上升，而供给弹性极小的二手房市场机制无法进行自我协调。使得二手房价格上扬幅度达到25%以上。其价格直逼同区位内的商品房价格。如西门二环以外的黄忠小区、战旗小区，其价格从2000年的1400～1500元/平方米一路攀升到目前的2200～2300元/平方米。东门二环以外的东光小区，其价格从2000年的1300～1400元每平方米一路上涨到目前成交价达1900～2100元/平方米，其上涨幅度是十分惊人的。而目前因水环境整治、中小街道改造、拆迁力度的加大，市区内二手房价格呈现继续上扬的态势。如此大的涨幅中必然隐藏着泡沫，而且价格的快速上升吸引了大批职业炒家进入二手房市场，一旦这股泡沫需求因拆迁大体完成而回落，楼市价格必然下挫，二手房贷款会面临极大的价格风险。 2、房屋折旧风险：从对房屋进行价格评估的技术路线来看，对二手房的折旧主要包括物理性折旧、功能性折旧和经济性折旧三类。其中物理性折旧可以从房屋的建设期和使用年限进行识别。许多银行规定1985年以前建设的住宅不提供按揭贷款，这其实也不失为回避风险的一种方式。 功能性折旧指住宅在使用功能上不能适应人们对住宅的需求而形成的折旧，装修折旧风险：隐蔽工程，如：排水管老化——漏堵——整改费用；电线老化（5～10年）——火灾隐患——房屋失火。如过去“三小一大”房型（厅小、厨房小，卫生间小、卧室大）已被现今人们追求的“三大一小一多”房型（厅大、厨房大、卫生间大、卧室小、储藏空间多）所取代，提供给功能落后的二手房按揭贷款，一旦发生违约，银行将其变现时会面临极大的价值减损和变现周期长，选择买者面小的风险。而功能性折旧的识别专业性要求较高，评估时不易量化。 经济性折旧是指住宅周边环境的恶化而造成房屋价值的减损情况。去年以来成都市进入了城市交通建设的一轮新热潮。各主要交通要道纷纷修建立交桥，下穿式隧道和高架道路。而车价的下降又使得成都成为“全国私车第二城”。交通堵塞，城市噪音和废气排放等城市病困扰着成都这座最适合居住的城市。许多临路的住宅面临着经济折旧的风险。如国嘉华庭、南桥花园等，其二手房的价格不升反降，与其他二手房成交价上扬形成了鲜明的对比。而经济折旧更不易在评估和贷款审查中被量化，较易形成贷款风险。 （四）房地产中介风险 房地产中介包括房地产咨询、评估和经纪，是近年来新兴的中介服务业。它以其专业性、技术性和咨询性为房地产业发展起到了积极的推动作用。在二手房按揭贷款办理中，其房源情况、客户状况、法规咨询、价格评估、权证办理、抵押登记等环节都需要评估师，经纪人等进行大量的配合。一旦中介环节出现问题，最终的风险会转降到抵押权人——银行身上。因此，房地产评估经纪和担保质量决定了二手房按揭贷款的风险大小。 从目前银行办理二手房按揭贷款的情况来看，其流程为：银行与经纪公司签订协议，经纪公司沟通买卖双方签订购房合同并收取中介费。需要按揭贷款的买方提供资料给银行，经纪公司通知评估公司对房屋进行预评估并出具价值意见书。银行初审通过后进行交易过户，过户后评估公司出具评估报告，办理抵押登记，银行取得他项权利证后发放贷款，由买受人在一定期限内逐月还款。 从以上流程可看出，房地产经纪和房地产价格评估在二手房贷款中起着重要的作用。它将银行识别和评估二手房按揭贷款风险的职能专业化和分工化了。操作得当时，它可以大幅度减少贷款风险，操作失误时，它会增加贷款风险。 1、房地产经纪风险： 据不完全统计，成都市各房地产经纪机构已达近千家，经纪机构增长速度十分迅猛。存在从业人员良莠不齐，人员素质有待提高等问题，部分经纪人员缺乏交易、营销、产权等方面专业技能和执行水平，少数经纪人在利益驱动下，违规经纪，扰乱市场秩序。甚至卷款潜逃，一房多卖的情况时有发生，极大地加大了按揭贷款的风险。 按揭贷款是房屋交易发生后客户的一种选择方式，其核心是银行通过房屋抵押给贷款人提供贷款，一旦发生违约，抵押权人可将抵押房屋变现以清偿贷款余额。经纪机构对银行负有保证责任，承担二手房交易真实性，交易资料合法与真实性，抵押合同未办理前借款人违约时的保证责任。 因二手房的特殊性，交易双方资料比新建商品房交易复杂得多，产权人的合法权证往往不是双证具备。其中，省市房改房和政策性住房上市条件不一致，对借款人的权证审查取证困难，交易信息不对称，一旦经纪机构提供不实凭证，当客户违约时，贷款风险极大，且诉讼时将对抵押权人十分不利。 2、房地产价格评估风险： 房地产价格评估应遵从“公开、公正、公平”的原则，独立客观公正是评估人员的执业道德。 目前成都市各级房地产价格评估机构已达80多家，都已完成了脱钩改制，全面走向了市场化运作。在激烈的市场竞争中，恶性价格竞争高回扣虚假评估、低收费低评估质量问题较为突出，甚至个别评估人员与经纪机构串通抬高评估价格，以迎合客户贷款需要的不良行为时有发生，极大地损害了当事人的经济利益，同时也增大了二手房按揭贷款的风险。 二手房价格评估是一项技术性、科学性和市场经验要求极高的专业性工作，针对目前二手房房价增幅较大的状况，评估机构和从业人员更应从市场出发，加大评估科学管理，约束评估人员的行为，真正进行客观公正的评估作业，在赢得市场回报的同时，协助银行规避贷款风险。 （五） 银行主体风险 对贷款人情况审查不仔细，不严格，对贷款人身份调查不准确，收入证明来源真实性未作彻底了解，对交易权证审查不严格，以及客户经理对市场价格不熟悉，缺乏与抵押登记部门、房管、土地部门的必要沟通和联系，抵押登记执行不落实，档案管理和客户管理不善造成贷款风险发生。 综合以上各点，我们从二手房按揭贷款的贷款主体、政策风险、税收风险、房屋折扣风险、经纪评估机构等方面对二手房按揭贷款风险产生的原因进行了相关的识别与评估。应该说，风险的存在与否是不以人的主观意志为转移的，在面对商业银行的贷款中的各项风险时，遵从“安全性、流动性、盈利性”的原则，如何变被动为主动，变不利为有利，或将可能发生的损失控制在自身承受能力以内，是风险管理人员必须思考的一个重要问题。一般说，风险管理的策略有四点：避免风险即将可能发生的风险尽量事前进行识别与规避；固定风险即将近期预计的风险采取各种措施予以固定；转移风险即将所承受的风险转嫁出去以减少自身所承受的风险；分散风险以降低总体的风险水平，同时又确保较好的资产回报，从而实现风险的防范。 针对二手房按揭贷款可能发生的风险，我们可采取一些手段来规避相关风险。 三 、二手房按揭贷款风险规避措施 （一）提高银行经办业务人员的素质，增强识别评估风险的能力。 前面提到面临的借款人违约风险，市场风险，政策风险等，结合纷繁复杂的二手房按揭贷款情况，借款人背景多样，二手房取证困难，实体状况复杂。银行业务人员应积极提高自身素质，加强对房地产市场情况的调研与分析，严格按照贷款操作流程进行操作。对恶意骗贷者和有欺诈行为的中介机构予以识别和抵制，具体措施可采用以下几种作法。 1、加强对银行业务人员的房地产专业培训，定期对市场价格变化情况进行调研与分析，收集政府公布的房地产交易价格信息，收集中介机构经营资源资料，对经纪、评估机构进行分类评级与打分，选择资质等级高、社会信誉好的机构进行合作，并可请行业专家对业务人员进行专业培训，加强业务人员的专业水平和对二手房交易价格的敏感度。 2、做好贷前调查：了解借款人贷款是用于自住或者投资，收入来源及家庭情况，职业稳定与否，借款人的年龄、身份、文化程度、三年来变化工作的次数等，还款时间，月均还款占家庭收入的比例，房屋总租与家庭年收入之比，首付成数，是否购买保证保险等情况进行深入细致的调查。 3、加强贷后管理：个人按揭贷款的特点是借期长，额度大，供款人和抵押物可能发生变化。在长期动态的管理过程中，未知因素很多，因此，除放款以前将能够预见的保障安全功能设置于前，还应加强贷后动态管理，如贷款合同，文件档案妥善保管，归档存库，资源共享并及时进行更新和完善。 （二）加强对政府宏观经济政策、房地产业政策、央行金融政策方向的研究。对房地产行业的税收政策变化进行前瞻性的预测与分析，有效地避免相关风险。 （三）规避二手房按揭贷款的中介风险。 1、加大与房管局、土地管理部门联系力度，尤其是抵押登记环节联系力度，以保证抵押的真实性与合法性。对有疑虑的房屋产权证和国土使用权证，要到相关部门调档进行核对。 2、重视对经纪机构、房地产价格评估机构、土地评估机构的长期固定合作。房地产中介市场起步较晚，市场发育不成熟，中介经营正步入规范化运作的过程中。各经纪评估机构也在市场竞争和政府约束下不断发展和完善，但是有些具体操作环节中仍依赖于行业自律和从业人员的职业道德水平。因此，金融机构在针对二手房按揭贷款中介机构的选择过程中，应当在资质等级、技术素质、执业业绩和职业道德等方面加强对机构的考察，选择一批水平较高的中介机构，建立长期稳定的合作关系。借助中介机构的专业技术来有效地规避二手房贷款风险。 （四）建立保险保障制度。 保险制度是为借款人债务清偿的安全性而设立的，在二手房按揭贷款中，由于不可抗拒风险的存在，应有保险公司的参与来防止各种灾害造成的财产损失，而且保险费所形成的保险资金数额大，来源稳定，使用周期长，不失为承担抵押贷款中的风险损失的途径。 综上所述，如果政府、银行、房地产经纪、评估机构和保险公司等能积极对二手房贷款中存在的风险进行有效地识别、评估并采取相应的手段进行规避，那么，我们有理由相信，在二手房按揭贷款的风险峰期真正到来之时，二手房交易和按揭贷款业仍然能够健康、稳定地发展，真正为人民群众提供置业安居的保障。 参考文献： 成都房地产市场报告.成都房地产信息中心主办.2004年二期 盛勇,程文编著.风险断桥. 企业管理出版社.1998年7月出版 刘洪玉主编.房地产开发经营与管理. 2001年4月出版

【算一算你家装修要花多少钱】成都地处于四川盆地的西部，是古蜀文明的发祥地，其境内地势平坦、物产丰富，自古以来就被誉为“天府之国”。在这样一座适合居住而且有着深厚底蕴的历史名城里，成都二手房好卖吗?一起来了解一下吧。 一、成都二手房好卖吗 在我国中央政府“房住不炒”的大政方针之下，成都也实施了一系列的房产限购政策，调控政策的发力使得房屋回归到了住房本质，部分二手房出售价格出现松动，房产中介公司也从过去的坐等生意上门到主动出击招揽客户，但成交量还是呈现萎缩态势，说明成都二手房还是不好卖。 二、成都二手房交易市场现状 1、部分二手房售价出现松动 从二手房中介市场工作人员处了解到，目前成都部分二手房出售价格已经出现下幅度下滑现象，比如说浣花溪公园附近有套房子，带两层大花园，毛坯房装修完成以后就能入住，房东自己主动降价60万元。还有一套杜甫草堂附近的2013年的房子，和原来的客户价格都谈好了，但是客户却被限购了，现在降价52万出售，等等此类信息比比皆是。 2、房产中介生意更难做了 在今年5月份以前，很多中介公司工作人员只要坐在公司里面就有顾客上门，现在不一样了，他们不得不主动上街发放房源信息广告，或者是到各个小区门口去招揽客户。出现这种情况的原因主要是，部分二手房房主因为市场变化放弃出售房子导致房源减少，部分购房者因为新政有了购买新房的机会，导致二手房成交量出现萎缩现象。 文章小结：以上就是关于“成都二手房好卖吗”的相关内容解答，希望能够给大家带来一些助益。随着楼市调控政策的深入开展，中国的房地产市场也将会越来越规范，回到房子是用来居住的本质上来，老百姓也都能实现安居乐业的中国梦，挺好!【输入面积，免费获取装修报价】

　一、提取证明材料（原件）：　　（一）房屋交易过户后的房屋所有权证（或不动产权证书）；　　（二）含有计税金额的房屋交易契税完税证明材料或含有价税合计金额的增值税发票或存量房网签合同；　　（三）房屋产权共有人是配偶、父母、子女的，应提供亲属关系证明。　　注：　　1.房屋若有按揭贷款的，需提供住房贷（借）款合同；　　2.房屋地址在成都市行政区域外，且已抵押给按揭贷款银行，申请住房按揭贷款的，还需提供贷款银行出具的按揭贷款发放凭证；　　3.房屋地址在成都市行政区域外，还需提供职工或配偶的户籍证明原件及复印件或单位鉴章的工作所在地证明；　　4.不可委托他人代办。　　二、身份证明材料：　　（一）职工提取本人的住房公积金，应提供本人身份证原件及复印件；　　（二）职工已婚的，应提供结婚证原件及复印件或婚姻关系证明原件及复印件（结婚证中无配偶身份证信息的，还应提供职工配偶身份证原件及复印件）；　　（三）《成都住房公积金住房消费提取申请表》一份；　　（四）提取职工的住房公积金联名卡，无住房公积金联名卡职工应提供提取人的银行储蓄账户存折(卡)；　　（五）已托管职工需出具《成都住房公积金转移通知书》（2014年12月31日后新增托管户职工不再提供）。　　（六）港澳台及外籍职工，应提供的身份证件为《港澳居民来往内地通行证》、《台湾居民来往大陆通行证》、《外国人永久居留证》原件及复印件。　　注：《成都住房公积金住房消费提取申请表》可通过成都住房公积金管理中心http://www.cdzfgjj.gov.cn/、中国成都http://www.chengdu.gov.cn/chengdu/index.shtml下载。　　三、提取申请时间规定：　　（一）购买再交易住房申请提取住房公积金，应当自取得房屋所有权证（或不动产权证书）之日起12个月以内申请提取1次，以后年度不再提取；　　（二）所购再交易住房在提取申请前6个月内办理过购房提取，或房屋所有权人、共有人中有非职工配偶、父母、子女的，应当自取得房屋所有权证（或不动产权证书）之日起满6个月后，12个月以内申请提取1次，以后年度不再提取。　　四、提取额度规定（以百元为单位）：　　（一）房屋交易契税完税证明材料中计税金额或增值税发票中价税合计金额或存量房网签合同成交价金额（若有按揭贷款的，计算可提取金额是应从计税金额或网签合同成交价金额中扣除个人住房按揭贷款金额）。　　（二）不超过过户后房屋所有权证（或不动产权证书）发证时间上月职工个人和配偶住房公积金账户余额。　　五、提取人范围：房屋所有权人及其配偶。　　六、提取次数：一次性提取，以后年度不再提取。　　七、办理时限：公积金中心应当在接到职工申请之日起3个工作日内，做出准予或不准予提取的决定；经审核不准予提取的，应告知原因。　　八、相关提示：　　（一）职工家庭在一个自然年度内发生购买、建造、翻建、大修自住住房和偿还购房贷款本息等多种住房消费行为，只能就其中一项住房消费行为选择一套住房申请提取住房公积金一次；职工家庭指夫妻和未满18周岁子女；　　（二）职工购买了同一套住房已经申请了住房公积金贷款的，不能再同时提取住房公积金用于付首付款，可在偿还贷款12个月以后凭相关证明材料提取住房公积金用于偿还住房公积金贷款本息；　　（三）无房屋所有权且不是房屋所有权人配偶的职工，不能申请提取住房公积金用于支付购房款或偿还购房贷款本息；　　（四）缴存职工发生住房消费，申请提取住房公积金，房屋地址应当在职工本人、配偶户籍所在地或工作所在地；　　（五）已注销单位封存账户职工在办理提取业务时，无需提供“与单位终止劳动关系的证明”，经职工本人在《成都住房公积金提取受理回单》上签字确认已离职，即可办理销户支取；　　（六）职工个人信息有误的，需更正后方可办理；　　（七）仅适用于政策（成公积金委[2015]1号）发布实施后（2015年5月4日）新增的购房消费和新发放的购房贷款行为。　　九、说明：　　（一）政策依据：国务院《住房公积金管理条例》、成都住房公积金管理委员会发布的《成都住房公积金提取管理办法》；　　（二）材料不全，中心应当场一次性告知应提供的全部材料；　　（三）成都住房公积金管理中心不收取任何费用　　成都住房公积金管理中心上班时间　　8月1日起，成都住房公积金管理中心将开展“延时服务”，现将相关事项通知如下：　　一、工作安排　　（一）总体安排：全中心20个网点试行延时服务。服务窗口在法定工作日中午（12:00—13:00）提供延时服务，全天服务时间为9:00－17:00，主要办理住房公积金提取等个人业务。除城中、城南网点外，住房公积金贷款、异地转移接续和缴存类业务一般实行预约服务。　　（二）时间安排：　　周一至周六全天（法定节假日除外），服务时间为9:00－17:00；　　（三）窗口安排：　　1.城中、城南、城北、城西、城东、龙泉、温江、郫都、双流、新都、简阳11个服务网点（管理部）开展周六全天延时服务。　　2.窗口日均业务量较小的青白江、金堂、新津、都江堰、蒲江、邛崃、大邑、崇州、彭州9个服务网点（管理部）开展周六延时预约服务。　　3.因受外部信息开放时间限制的事项除外。　　二、预约服务申请方式　　申请人需要预约服务的，可以在每周一至周五采取电话预约、网上预约和现场预约方式提出申请。　　（一）各网点预约电话：　　青白江服务大厅：83611321　　金堂服务大厅：84997697　　新津服务大厅：82523108　　都江堰服务大厅：87122127　　蒲江服务大厅：88554265　　邛崃服务大厅：88764330　　大邑服务大厅：88280338　　崇州服务大厅：82311963/82313199　　彭州服务大厅：83885794　　（二）预约电话将于8月3日（星期四）开放，每周五下午16时停止预约。　　（三）已面签客户网上预约可以通过门户网站、手机APP、微信等方式预约。　　门户网站网址:http://www.cdzfgjj.gov.cn/　　（四）现场预约地点为：各服务大厅指定窗口。　　（五）周六上班时间预约件办理完毕后，可接受未预约服务。　　输入公积金贷款：查看公积金贷款条件以及流程　　输入公积金：查看公积金个人账户　　输入首付：查看商业贷款首付　　输入购房资格：查看自己能在哪里买房

一、查档：查档就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查证房地产的权属状况。通过查档，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、是否被抵押、是否被查封等情况的书面证明材料。目前各房管局公开房屋信息给市民查询二手楼房产情况，可以持身份证到房地产档案馆查阅。查档资料：(1)身份证(2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证注意事项：有抵押需要赎楼或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。二、签三方合同和网签合同：依据相关规定以及业务实践，二手房买卖合同中必须具备以下内容：1.当事人：产权人、名称、姓名、联系地址、具体情况应确保真实准确。2.标的：在房屋买卖合同中标的就是房屋。房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。3.价款：是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。4.履行期限、地点、方式：合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付楼款的方式，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。5.违约责任和解决争议的方式：明确双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时，所需承担的责任。明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。6.合同生效、中止、终止或解除条款：双方在此约定合同生效或失效时间;生效或失效条件;合同中止、终止或解除条款。7.合同的变更与转让。8.附件：说明本合同有哪些附件、附件的效力等;以及还需签订有关的补充协议的约定。注意事项：合同约定主要 产权;楼价;定金;付款方式;付款条件;履行期限;交楼时间;办理相关手续时间;违约方式;违约责任等;三、评估：房屋交易除要交房管局指定的税收以外，银行指定评估公司对房地产的估价，进行银行贷款权利价值评估审批;银行评估目前情况基本与市场交易价持平，部分地方高于市场交易价。注意事项：评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。四、签房屋申请贷款合同：贷款是指:贷款人向借款人发放相当于房屋转让总价一定比率的款项用于购买房地产。房屋贷款又称房地产抵押贷款。一般是指购房人在与卖方签订房地产买卖合同，并支付首期购房款后，再将所购房地产及相关权益抵押给银行，由银行向购房人提供贷款，作为购房人除首期款以外的购房款。如购房人不能按约定偿还贷款，银行有权就抵押的房地产优先受偿。购房人与银行就房地产按揭所签订的合同称为《房地产按揭合同》。银行一般不对个人办理贷款，需要通过专业的房地产担保公司来办理向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房者在该行的帐户上。注意事项：利率、浮动、还款期、还款方式、还款月供额等;双方备齐资料才能递交银行申请贷款。房屋按揭贷款分类：1.商业贷款：个人商业用房贷款是指贷款商业银行或住房储蓄银行向购买自营性商业用房或自用普通居住用房的个人发放的贷款;借款人将所购房产抵押给银行作为按期偿还贷款的担保。商业贷款资料：卖方：(1)身份证(夫妻双方)(2)房产证(3)户口本(夫妻双方)(4)婚姻证明(5)银行收款账号买方：(1)身份证(夫妻双方)(2)户口本(夫妻双方)(3)婚姻证明(4)收入证明(一般大于供楼额2倍以上)(5)银行流水(至少近半年的存折进出状况;每月进出大于供楼额2倍以上)(6)供楼存折或卡(7)非成都市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)成都市房屋套数查册证明商业贷款费用：具体咨询中介或担保公司注意事项：楼龄加借款期限不能超过30年;贷款成数不得超过房价七成;选择性大;流程快。2.公积金贷款个人公积金贷款是指以住房公积金为来源，公积金管理中心为本市住房公积金个人购房提供贷款，公积金贷款业务由市公积金中心委托本市商业银行承办，向参加住房公积金制度的职工发放的用于购买住房的购房按揭贷款且借款人购买的房屋仅限于本市国有土地上具有所有权的居住住房;但公积金贷款的借款人必须提供贷款人认可的担保。公积金贷款资料：卖方：(1)身份证(夫妻双方)(2)房产证(3)户口本(夫妻双方)(4)婚姻证明(5)银行收款账号买方：(1)身份证(夫妻双方)(2)户口本(夫妻双方)(3)收入证明(一般大于供楼额2倍以上)(4)婚姻证明(5)银行流水(至少近半年的存折进出状况;每月进出大于供楼额2倍以上)(6)供楼存折或卡(7)非成都市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)成都市房屋套数查册证明(9)公积卡或存折(10)公积金缴存明细表公积金贷款费用：评估费0.1%（最高不超过800）由评估公司收取，抵押登记费 80元/套由房管局收取；注意事项：借款期限不能超过20年;贷款成数不得超过房价七成(首次购买房产小于90平方纯公积金贷款优质客户可以申请8成)公积金个人最高贷款额度为40万元，两个人以上共同购买同一住房最高贷款额度不得超过70万元;公积金贷款流程稍慢，利息较低。3.组合式贷款(商业+公积金贷款)指借款人在购房时同时申请了商业贷款和公积金贷款;在借款人在购房时申请公积金贷款的额度满足不了借款人应该向银行的借款额度时，其差额部分贷款选用商业贷款的方式。组合式贷款资料：卖方：(1)身份证(夫妻双方)(2)房产证(3)户口本(夫妻双方)(4)婚姻证明(5)银行收款账号买方：(1)身份证(夫妻双方)(2)户口本(夫妻双方)(3)收入证明(一般大于供楼额2倍以上)(4)婚姻证明(5)银行流水(至少近半年的存折进出状况;每月进出大于供楼额2倍以上)(6)供楼存折或卡(7)非成都市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)成都市房屋套数查册证明(9)公积卡或存折(10)公积金缴存明细表组合贷款贷款费用：组合贷款贷款费用=公积金部分+商业贷款部分（请参考公积金与商贷收费标准）注意事项：借款期限不能超过20年;贷款成数不得超过房价七成;公积金贷款流程慢，利息低。五、银行同意贷款通知书(同贷书)银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。注意事项：部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行;除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。六、递件产权转移申请，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执。递件需要准备的材料：三方递件前打印网签合同;卖方：1、身份证(夫妻双方);2、房产证;3、户口本;4、婚姻证明;买方：1、身份证(夫妻双方);2、户口本(夫妻双方)3、婚姻证明;4、未成年小孩的出生证明;5、非成都市户口提供一年以上社保证明或纳税证明。注意事项：一般情况下产权转移申请审核成功领取回执。双方到各税窗问税后，业主房产证原件和资料递件时都收了，按合同约定递件成功时交首期楼款，业主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用银行资金托管。七、缴税过户：递件申请审核成功领取回执，国家需要缴税费房屋才能过户。房管局缴交税种如下：1.契税：a)管局报批价x1% 首次购房面积90平方以下(需提供户口所在房屋套数查册证明);b)管局报批价x1.5% 首次购房面积90平方以上144平方以下(需提供户口所在房屋套数查册证明);c)管局报批价x3% 二次以上购房或购房面积144平方以上;2.个人所得税：管局报批价x1% 房产证业主满5年且业主唯一一套物业免征;3.增值税：管局报批价x5.6% 房产证满5年免征;4.土地交易服务费：房产证建筑面积x6元/㎡;5.产权登记费：产权登记费一本80元注意事项：缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户;换取出新证回执。八、出新证：经过网签、交易递件、完税过户、办理二手房转移登记后房产交易登记中心出新房产证.九、归档：交易登记部门把档案送达市房地产档案馆归档，归档完毕并提供档案利用。十、入押:房地产抵押登记指房地产及相关权益以一定权利价值抵押给银行，银行及借款人关系设立后提供相关资料向房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。抵押登记费用：抵押登记费80元/套。十一、出押:出押指房地产抵押登记后出房地产他项权证。他项权利术语解释：房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。一般房产购买时，选择按揭贷款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类(抵押权)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期)，并且在他项权证书也注明这些内容。根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。十二、公积金放款审批公积金管理中心根据购房者提供的银行与购房者所订立的抵押贷款合同进行审批放款(商业贷款不需要公积金放款审批)。十三、放款：据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记出房地产他项权证，把所贷出的资金直接划入售房者在指定该行的帐户上。注意事项：目前银行额度不足会适当推迟放款，推迟时间具体看各银行额度情况;公积金不受银行额度影响。