信托是什么

房地产信托，英文是“Real Estate Investment Trust”，简称REITS，包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人（委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系。二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。扩展资料：房地产信托规模增长过快、房地产企业财务状况偏紧这两方面的数据和信息，表明目前我国信托业隐藏着较大的信用风险问题。我国信托行业还未建立起完善的信息披露平台，存在信息严重不对称的问题。投资者在签订信托合同时，虽然能够知道所购买信托计划的预期收益率、信托资金投资项目的概况等信息，但是信托合同中对房地产项目公司的运营能力、以往业绩、投资者能够了解项目开发进度、资金运用情况等其他信息的途径披露甚少,风险提示不足。参考资料来源：百度百科-房地产信托

一、什么是REITs房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。二、REITs的分类REITs因为是一种信托型基金，所以其有着以基金方式划分的类别，即权益型和抵押型权益型REITs，直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润，当前全球大部分REITs都属这一类。抵押型REITs，将募集资金以金融中介的角色，透过贷款给房地产开发商、经营者赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券，放在投资组合贷给房地开发经营者。三、我国现有的REITs1、准私募房地产信托基金:先有资金池 后投项目在REITs呼之欲出之际,信托公司联合房地产商推出了一些基金化运作的房地产信托产品。先有资金池,再投具体项目是近年信托公司创新的类REITs产品。平安信托最近推出一款“平安财富·睿石房地产投资(信托)基金”。其投资范围将涵盖房地产市场以及房地产相关领域金融市场。结构分析:某股份制银行私人银行部产品经理对记者表示,目前已经存在的房地产信托投资基金与真正意义上的REITs还有相当大的区别,如果一定要跟REITs比较,那只能是部分相似。这种信托基金实质上类似于主要投向房地产行业的私募基金。风险:普益财富研究员魏可向记者表示,此类产品一般采用分级设计,采用分级设计的信托产品,对于优先受益人来说,产品采用的结构化设计相当于受托人可以更大的折扣率处置标的公司股权,这就降低了处置股权的难度。但是,处置股权将使受益人无法按时获取信托收益。另外若回购方违约,仅可通过处置股权一种方式保障受益人利益,途径单一,也增大了产品投资风险。收益:信托公司人士透露,这类与私募基金类似的房地产信托产品多数属于承诺型产品。信托公司承诺投资者寻找合适项目进行投资。投资者的钱并不用马上打到信托公司账上,而是先付一部分定金,等到具体项目确定后,投资者所投的钱才会全部到账。如果信托公司采用的是这种方式,那么投资者在等待项目期内还可以运用这笔资金进行其他短期灵活投资,降低资金的流动风险。目前房地产信托产品的年收益率在7%-10%之间。适合人群:房地产信托产品收益较高,投资标的区商业业态发展、经营态势和商业收入的稳定性变动都可能影响信托计划的资金和收益偿付,适合风险承受能力强的投资者。2、银监会抵押型REITs:非上市流通 或面向机构投资者去年8月,由银监会联合央行草拟完毕并负责解释的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》已经基本勾勒出这一款式REITs的雏形。从公开资料看,银监会版本的REITs类型属于抵押型。以浦东新区上报的REITs方案为例。发起公司为陆家嘴(600663)集团、张江集团、外高桥(600648)集团、金桥集团等浦东4家国有企业,这4家企业将提供年租金收入可达4.7亿元的工业地产,把这些物业未来10年的租金收益权打包设立信托,然后由发行人委托主承销商,在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证,募集资金总额将达35亿元。结构分析:用益信托工作室首席分析师李旸表示,这四家地产公司作为信托发起人,将这些商用物业的租金收益、按揭利息等作为标的委托主承销商募集基金。投入基金的投资者获得该信托的每年租金收益、按揭利息等收益凭证,每年按份额分得租金和贷款利息收入。地产公司则可继续持有物业的所有权。期满后地产公司再将物业回购。风险:北大纵横管理咨询集团合伙人、房地产专家张健表示,从目前公开出来的REITs方案来看,这些产品几乎没有风险。原因是这些地产很早就被地产商买下来,租金早以比买入时上涨多倍。收益:由于国内REITs还没出来,在国内没有先例可参考。由于收入一部分是贷款利息,因此利率变化对其影响极大。而投资项目的租金收入情况则要看经济环境以及个体项目素质。投资者可以调查公司的房地产目前租金与市场水平的差距,项目的素质(如地段和租户的背景等)是否良好等。投资者群体:业内分析,银监会版本的REITs可能会屏蔽风险承受能力过低的个人投资者,主要面向国内金融机构,保险资金也可能列入其中。3、上交所权益型REITs:上市交易 关注资产评估价值上交所正在研究的权益型REITs是可上市的品种。相关人士预计初步方案将在今年下半年成型,且权益型REITs的交易地点已基本确定为上海证券交易所。这种版本的REITs可以参考国内企业在海外发行上市的产品。如长江实业发起、在新加坡上市的置富REITs,是亚洲第一只跨国REITs(第一个持有香港资产的新加坡房地产投资信托),共集资19.9亿港元。结构分析:权益型R EIT s发行人向投资者募集资金,随后用于收购写字楼、购物中心等,这些经营性物业所产生的租金收益等现金流会按投资比重分配给投资人。REITs可直接持有物业,也可透过特殊目的公司(SPV )持有物业。风险:张健表示,投资REITs之时,投资者要关注宏观经济的指标。当失业率增长了,GDP增长下滑了,租金收入下滑了的时候就要警惕了。如果长期的经济循环是出现下滑的情况,对于REITS的投资就有潜在的风险了。由于可以上市,REITs在二级市场的买卖价格可能会与评估价值有所偏离。当买卖价格高于或低于评估价值很多时,投资者就需谨防市场风险。收益:REITs红利回报率一般在7%-8%。回报主要是租金和资产升值。但在二级市场上,REITs价格的波动受买卖供求关系影响会偏离评估价值。这跟买卖股票并无差异。从国内房地产到海外发行上市的REITs最近三年的回报来看,股息回报率基本维持在6.5%～7.5%之间浮动。按照相关规定,REITs必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。适合人群:海外案例看,REITs面向大众发行,主要是对REITs有所了解的稳健型投资者。

中国金谷国际信托有限责任公司(简称“金谷信托”)成立于1993年，系经国务院同意、中国人民银行批准成立的非银行金融机构。2007年以来，经国务院同意、中国银监会和财政部批准，中国信达资产管理股份有限公司(简称“中国信达”)对金谷信托资产、业务和治理结构进行了重组和重整，成功化解了各种风险因素，使金谷信托成为一个完全符合相关法律、法规规定和监管要求的信托机构。2009年9月1日，中国银监会批复同意金谷信托重新登记，并核发了新的金融许可证。1、信达证券2021年年报显示，公司共有8家股东，分别为中国信达、中泰创投、中天金投、昊天光电、前海运营、永信国际、中海信托和中国中材。中国信达作为大股东持股比例为842%。2、截止至2020年12月31号，中国信达资产管理有限公司总资产达到15180.84亿元， 全年实现归属本公司股东净利润人民币1348亿元。占比第二名的是中海信托股份有限公司，它在信达证券占比0.59％。3、对，中国信达是信达证券的大股东，信达证券股权结构简单，仅3名股东。其中，中国信达为绝对控股股东，持股比例达93265%，另两名股东中海信托股份有限公司、中国中材集团有限公司的持股比例分别为0.5956%和0.0779%。4、信达证券成立于2007年9月，是中国信达资产管理股份有限公司控股的证券公司。公司注册资本为291870万元人民币。目前信达证券股东共有3名，其中中国信达持股比例约为933%，其余两名股东为中海信托和中材集团。

这个是一种金融线上支付产品。根据今日头条资料，消费易宝支付是易宝支付旗下的一种线上支付产品，主要用于向企业提供线上支付、结算等服务。外贸信托是一种金融产品，类似于债券或基金。它是由信托公司出售给投资者的，用于为企业提供资金筹集渠道。外贸信托通常被认为是一种较高风险、高收益的投资工具。易宝支付在支付行业拥有较强的业务实力和口碑信誉，但需要注意的是，投资人应该根据自己的真实风险承受能力和投资目的谨慎投资，并了解产品的涨跌幅度以及可能的风险，如需要更详细的信息，可以咨询专业机构或相关部门。

中国的“信托”究竟是什么，其是怎么构建的？信托本质上就是债务的私人配售。信托投资者必须满足既定的财富要求（数百万元资产很寻常，所以投资者是高净财富的个人和企业），同时投资额有最小的门槛（比如说一百万元）。信托的吸引力在于，其能实现的收益比传统银行存款高很多，通常有10%甚至更高，而受到管制的多年定期存款只有单位数的收益。信托的资金投资于众多经济部门，包括不同的工商企业，地方政府基建项目（通过地方政府融资平台），和房地产。正如我们银行的研究团队写道的，29%的信托资产被投资于风险较高的工商业部门。不要把信托和理财产品搞混了。理财产品的受众是更广泛的个人投资者，最小投资额也小多了。理财产品通常通过银行或券商出售和管理，存在保本型和非保本型（明确提供担保的理财产品会出现在银行的资产负债表上；对于其他不保本的产品，部分投资者会认为存在隐含的担保）。来自理财产品的资金可以投资一系列的产品，包括企业债券、信托贷款、同业资产、证券化的贷款和票据贴现，所以理财产品最好被理解为是一种货币市场基金或其它金融产品的资产池。信托与中国“影子银行”部门的关系是？至2013年年末，中国信托资产总额高达10万亿元。虽然占中国信贷存量的比重较小，但最近几年信托资产一直以超过50%的年增速增长。根据我们的分析，2013年信托对净新增信贷增长的贡献达到2万亿元，占2013年社会融资总量的超过1/10。一些客户一直向我们咨询，中国信托业和结构性投资工具（SIVs，也被称为“渠道（conduits）”）的区别，后者在美国金融危机中有突出“贡献”。SIVs是表外工具，同时通过发行短期商业票据获得融资（“资产支持商业票据”），期限通常是几天到几个月。开始的时候，这些SIVs投资风险相对较低的短期应收账款，但随着时间推移，SIVs的投资转移到更复杂更长期的结构性产品，比如说次贷按揭支持证券或CDOs。在2007年，对这些资产质量的质疑不断增加，SIVs的市场融资环境也很快地恶化了，最终需要发起SIVs的银行提供流动性支持，并把资产合并到其资产负债表上，这加剧了银行的资金压力和资产减记。类似的，中国信托业也与银行有着联系，信托也有表外属性（还包括很多理财产品），以及也存在期限转换（虽然值得注意的是，在信托的例子中投资者通常会接受1年甚至更长时间的投资周期，短贷长投的问题并没有大部分SIVs那么极端；而理财产品通常也只有3-12个月的投资期限）。重要的不同点还包括中国信托资产相对简单——通常是贷款，就象这次中诚的案例，而且中国银行体系通常是依赖国内融资的（很多SIVs是跨国筹集资金的）。为什么一只信托产品的违约可能性如此重要？因为大量的信托产品按计划将在今年到期，如果发生违约，将为谁将承担损失设定了先例。在我们去年对中国信贷前景的详细研究中，我们明确地指出“移除隐含担保”是爆发大规模信贷危机的四个潜在“风险导火索”之一。如果投资者承担主要损失变成事实，并导致其它投资者撤走通过不同“影子银行”渠道投资的资金，那么整体的信贷环境理论上可能会急剧紧缩，并对经济增长造成严重的伤害。从政策制定者的角度看，在当前环境下一只信托产品的违约与其它“影子银行”产品违约相比，可能被视为存在较小传染性风险的。第一，信托产品是明确不存在担保的，无论是信托公司还是分销商。第二，信托产品的投资者基础通常是人数相对较小的富人/资深投资者（这里谈及的中诚信托产品的投资门槛是300万元）。这与受众更广的理财产品形成了鲜明的对比，理财产品通常是投资经验较少、个人财富也更少的个人投资者。第三，该信托产品的特殊环境（贷款给产能过剩的行业，无法获得关键的经营牌照，借款公司的所有者还遭到警方的逮捕）可能能令当局更容易地宣称这是特殊案例。另一方面，如果当局感到有责任对该产品提供官方的支持，那么在什么环境下当局才安心让任何一只信托或理财产品违约就变得更不明确了。政策制定者有哪些选项？对政策制定者来说，根本问题是怎么在1）投资者；2）信托公司和/或分销银行；3）政府和政府关联经济实体间分摊任何损失。可能的选项包括：1.容许该信托产品违约（投资者承担损失）。正如上面提到的，这将驳回了部分信托投资者认为存在隐含担保的认知，因此将增加新信托产品或其它不保本产品（比如理财产品）更难获得融资的风险，进而导致整体信贷环境的紧缩。积极的一面是，这将鼓励投资者更为关注潜在的信贷质量，并在未来给风险更好地定价。2.信托公司和/或分销银行提供支持（提供杠杆的机构承担本金和/或利息的损失），并使隐含的担保显性化。虽然从法律上说，信托公司和工商银行都没有保本的义务，但如果政策制定者要求信托公司和分销银行提供一定程度的支持，这可能会促进加剧潜在损失的确认，最坏的情况下，如果损失巨大，那么可能需要融资充实资本或缩减资产负债表。因此，潜在资产的质量和尽职调查将是决定这些金融机构是否和可能要承担多少损失的关键。在证明存在背后支持后，投资者对信托产品的需求可能会大增，但金融机构可能因为知道要承担较大责任而在未来减低了发行这类产品的冲动。3.政府支持的经济实体提供支持（政府承担损失）。在这种情况下，短期的市场可能会感到“松一口气”，因为再融资风险将会被降低，同时银行和信托公司都会“逃过一劫”。然而，对投资者和发行者，道德风险会被拉升，进而增加了未来信贷问题的风险。政策制定者可能会尝试通过间接提供支持来最小化道德风险（比如通过政府支持经济实体或第三方，而不是公开地和直接地支持），并/或只是提供部分支持。在去年发生的例子中，当时“不知名方”，可能是为信托贷款提供一些土地抵押和担保的地方政府，进入干预购买了一家钢板厂的违约贷款，保证了中信理财产品投资者的全额偿付。如果金融机构或政府提供部分支持，一些选项的组合也是可行的。看起来，更多的观察家预期投资者将至少获得部分救助，这反映了对道德风险的担忧和对传染性担忧的折中方案。除非出现明显全部由政府出资的整体救助，否则，看起来信托行业的信贷环境很可能至少出现温和的紧缩。一些中央政府层面的政策制定者可能对违约持开放的态度，因为这将鼓励更谨慎的风险评估，并有助于控制未来的信贷增长。然而，其它中央政府和很多地方政府的政策制定者可能更倾向于防范问题的出现。特别是地方官员，他们可能已经感到了支持关键地方性企业的压力在增加，官方理论上可以采取一些措施，比如说授予采矿执照来增加信托资产的价值。投资者应该怎么关注更大范围的市场影响呢？除了官方将如何应对中诚该信托产品可能违约的直接新闻外，投资者还应该关注其他显示市场压力的金融指标。一如既往的，银行间利率是一个显示银行边际融资成本的有用指标。非银行产品的收益率利差可能反映了它们被感知到的风险，虽然其他因素，比如说整体流动性的紧张，也可能造成影响。虽然我们没有信托产品收益率的频繁数据更新，但理财产品的收益率最近已经走高。最后，信贷供应总量的数据也是需要关注的。如果融资环境开始紧缩，在每月公布的社会融资总量的数据上应该能明显看到（特别是信托的部分）。对经济增长和市场的潜在影响是？信托产品违约对经济增长的影响具有很高的不确定性，因为其代表了存在两大未知因素。第一个未知因素是，违约导致的整体信贷扩张的变化，第二个未知因素是，经济增长对新增信贷的敏感度。去年我们对经济增长和信贷增长关系的研究显示，月度平均社会融资总量3000亿元的变化，会对下一个季度的真实GDP年增速造成80个基点的影响（进一步说，如果新增信贷持续下降，对接下来几个季度的影响会逐步褪去）。这比较靠近我们估计的2013年信托贷款的月度平均增长。所以根据我们对信贷敏感度的假设，融资环境假想性的大幅紧缩将会对下一季度的年化增长造成80个基点的冲击，对下一年的同比增长大约会造成50个基点的冲击。直觉上，估算中温和的冲击是因为信托部门在整体金融体系中相对较小的规模。我们要强调，这里的计算存在很大的不确定性，这只是粗略的说明，而不是一个预测。如果官方采取措施降低对信托贷款的影响，或其它信贷渠道加速增长填补这个空缺，那么影响应该是较小的。如果溢出效应影响到非信托贷款，或对商业或消费者信心的打击影响到实体经济，那么影响应该是较大的。在信贷市场里，更能容忍损失的发生应该会导致高信用和低信用实体的进一步分化。政策/信贷紧缩的倾向可能会在短期加大中国股市的压力，特别是信贷依赖、投资依赖性强的周期性行业。投资者不大可能在选项1和2中获益，因为违约选项可能会触发传染和对经济增长造成风险（因此影响企业利润），而“金融机构救助”的选项在结构上是没有吸引力的（因此影响风险估值）。我们认为，选项3可能是唯一一个能支持短期市场反弹的选项，因为避免了直接的传染风险，上市的金融机构也免于承担损失——虽然以长期的道德风险为代价。